Due diligence — это этап сделки, на котором выявляется большинство проблем. Именно его иностранные покупатели чаще всего сокращают или пропускают: из-за давления сроков, заверений агента или нежелания платить гонорар юристу сверх всего прочего. Сокращённый вариант экономит ฿50 000–100 000 на юридических услугах и открывает покупателя для потерь, измеряемых миллионами.
Эта статья — рабочий чеклист, который должен прорабатывать ваш юрист. Используйте его, чтобы убедиться, что работа ведётся, — и понять, что именно проверяет каждый пункт.
Для чего нужен due diligence
Три цели:
- Подтвердить, что продавец вправе продавать то, что продаёт. Продавец является зарегистрированным владельцем, имеет полномочия на передачу права и не имеет препятствий (брак, судебное решение, требование кредитора).
- Подтвердить, что объект соответствует заявленному. Тип права, площадь, границы, разрешения на строительство, статус иностранной квоты, долги по управлению зданием, сервитуты — всё это должно совпадать с маркетинговыми материалами.
- Выявить правовые или практические проблемы до внесения денег. Сделка, которая должна рассыпаться по причине дефектов, должна рассыпаться до задатка — не после передачи.
Правильно проведённый due diligence даёт либо зелёный свет к закрытию, либо чёткий перечень устранимых до закрытия пунктов, либо обоснованное основание для отказа с возвратом резервационного взноса.
До начала due diligence — что должно быть на руках
До формального старта due diligence соберите:
- Резервационное соглашение с оговоркой о возврате при обнаружении дефектов. Соглашение должно предусматривать возврат взноса, если в ходе due diligence выявлены дефекты. Без этой оговорки резервационный взнос невозвратен, даже если с правоустанавливающим документом есть проблемы.
- Черновик договора купли-продажи (SPA). Изучите его до начала due diligence, чтобы юрист мог выявить специфичные для договора вопросы наряду с вопросами правового титула.
- Идентификаторы объекта: номер правоустанавливающего документа (Чанот/сертификат на квартиру в кондоминиуме), номер юнита, название проекта и регистрационное название (иногда различаются).
- Данные о продавце: имя в документе (убедитесь, что совпадает с именем названного продавца), паспорт или удостоверение личности, семейное положение, корпоративные документы — если продавец является юридическим лицом.
- Запрашиваемая цена и предполагаемая дата передачи.
Раздел 1 — Верификация правоустанавливающего документа
Основа любого due diligence при покупке недвижимости в Таиланде. Пункты, которые юрист запрашивает и проверяет:
Подлинность правоустанавливающего документа
- Запросить актуальную копию правоустанавливающего документа в Земельном офисе (так называемую «оборотную сторону», lang chanote). Копия датируется и заверяется Земельным офисом. Копия старше 30 дней считается устаревшей.
- Проверить тип права — для вилл и домов только Чанот (Нор Сор 4) даёт полное зарегистрированное право собственности с установленными границами. Более слабые права (Нор Сор 3 Гор (Nor Sor 3 Gor), Нор Сор 3 (Nor Sor 3), Сор Кор 1 (Sor Kor 1)) имеют различный уровень регистрации и межевания — не все они позволяют оформить ипотеку, передать в юридические структуры для иностранцев или устойчивы к оспариванию.
- Сопоставить заявленный продавцом документ с копией из Земельного офиса. Расхождения в имени, площади или дате регистрации — красные флаги.
Верификация собственника
- Текущий зарегистрированный собственник совпадает с названным продавцом.
- Для физических лиц: паспорт или тайское удостоверение личности совпадает с документом.
- Для компаний-продавцов: корпоративное свидетельство, решение совета директоров, санкционирующее продажу, полномочия подписанта, актуальный статус в Департаменте делового развития.
- Для продавцов-тайцев в браке: декларация о семейном положении, подтверждение супруга-иностранца о раздельном характере актива (актуально, если структура пересекается с правилами покупки через супруга-тайца).
- Доверенность, если продавец действует через представителя: нотариально заверена, актуальна, охватывает продажу.
Площадь и границы
- Зарегистрированная в документе площадь совпадает с продаваемой (и с той, что указана в маркетинге).
- Для земельных участков: физические межевые знаки соответствуют зарегистрированному межеванию в документе.
- При покупке части участка: зарегистрирован надлежащий раздел участка.
- Выявлены и решены любые нарушения границ (забор на земле соседа, строение соседа на вашем участке, публичный сервитут через участок).
Раздел 2 — Обременения и зарегистрированные права
Оборотная сторона документа отражает всё, зарегистрированное в отношении объекта. Пункты, которые юрист рассматривает:
Ипотеки
- Любые зарегистрированные ипотеки должны быть погашены к моменту передачи или одновременно с ней. Проверьте механизм погашения в SPA — типичная схема: часть средств покупателя в Земельном офисе направляется банку-залогодержателю для погашения ипотеки одновременно с передачей.
- Сумма непогашенной ипотеки, личность залогодержателя и процедура погашения должны быть письменно подтверждены банком-залогодержателем до дня передачи.
Аренда
- Любая зарегистрированная аренда переходит с объектом — новый собственник принимает объект с обременением.
- Убедитесь, что все зарегистрированные договоры аренды соответствуют маркетингу (например, объект не обременён 30-летней арендой в пользу третьего лица, о которой продавец «забыл» упомянуть).
- Права арендаторов сохраняются после продажи.
Судебные решения, залоги, аресты
- Решения гражданских судов, обеспечивающие объект как гарантию по судебному взысканию.
- Налоговые залоги по неуплаченному налогу на землю и здания или иным обязательствам.
- Приказы об уголовной конфискации.
- Всё это требует погашения или принятия переходящего обременения до закрытия.
Сервитуты и права третьих лиц
- Зарегистрированные сервитуты (права проезда, доступа к воде, коммунальные сервитуты).
- Зарегистрированный узуфрукт (usufruct), суперфиций (superficies) или право проживания (habitation) в пользу третьих лиц.
- Сервитуты публичного назначения (дренаж, резервирование под расширение дороги).
Статус иностранной квоты (кондоминиумы)
- Для квартир в кондоминиуме — письмо о квоте для иностранцев от юридического лица кондоминиума (juristic person), датированное не ранее чем за 30 дней, подтверждающее, что регистрация этой квартиры на иностранца не превысит порог в 49%.
Раздел 3 — Проверки на уровне здания и проекта
Для кондоминиумов и управляемых вилльных посёлков проблемы на уровне проекта затрагивают каждого собственника.
Статус юридического лица кондоминиума
- Юридическое лицо кондоминиума (juristic person) зарегистрировано и действует.
- Протоколы последнего общего собрания — что обсуждалось, были ли разногласия, есть ли нерешённые вопросы.
- Баланс фонда капитальных расходов (sinking fund) — достаточен или недофинансирован.
- Финансовая отчётность за последние три года.
- Предстоящие крупные капитальные работы (покраска здания, замена лифта, конструктивные работы), которые повлекут внеплановые взносы собственников.
Задолженности по юниту
- Обслуживание мест общего пользования (CAM) — текущее и за прошлые периоды.
- Взносы в фонд капитальных расходов (sinking fund) — текущие и за прошлые периоды.
- Депозиты за коммунальные услуги и потребление.
- Прочие сборы. Задолженности переходят вместе с юнитом, если не погашены на момент передачи. Запросите «справку об отсутствии задолженности» от юридического лица кондоминиума, датированную не ранее чем за 7 дней до дня передачи.
Правила и ограничения здания
- Политика в отношении домашних животных, краткосрочной аренды, перепланировки, обязательства по смежным стенам.
- Специфические ограничения проекта, влияющие на планируемое использование (особенно при покупке для краткосрочной аренды — многие кондоминиумы запрещают посуточную аренду на уровне здания, даже если Закон о гостиницах технически это разрешает).
Для вилльных посёлков
- Статус управляющей компании посёлка и размер сборов.
- Состояние общей инфраструктуры (бассейн, фитнес, ворота, охрана).
- Правила посёлка и архитектурные ограничения на перестройку.
Раздел 4 — Соответствие требованиям и разрешения
Для объекта и его строительства:
- Разрешение на строительство для возведённого строения, соответствующее фактическому контуру здания и его назначению.
- Разрешение на эксплуатацию (или фиксация его отсутствия).
- Регистрация юридического лица кондоминиума (для кондоминиумов) — подтверждает, что здание надлежащим образом зарегистрировано как кондоминиум по Закону о кондоминиумах, что является обязательным условием для иностранного фрихолд (freehold)-владения.
- Оценка воздействия на окружающую среду (EIA) для проектов сверх порогового значения (как правило, от 80 юнитов или площади здания свыше 4 000 м²) — убедитесь в наличии утверждённой EIA.
- Соответствие зонированию — объект зонирован для жилого использования (или любого иного планируемого назначения).
- Соответствие отступам и площади застройки — здание не нарушает требований по отступам или максимальному коэффициенту застройки.
Для Пхукета: 30-метровый отступ от береговой линии (Генеральный план Пхукета и различные правила тамбонов) строго соблюдается. Беачфронт-здания, не соответствующие требованиям, получали предписания о сносе. При любой покупке у моря проверьте соответствие отступу в письменном виде.
Раздел 5 — Специфические проверки для off-plan
При покупке off-plan у застройщика due diligence распространяется на самого застройщика и проект.
Финансовое положение застройщика
- Корпоративная регистрация, оплаченный уставный капитал, актуальная финансовая отчётность.
- Другие завершённые проекты — посетите хотя бы один. Поговорите с собственниками.
- Судебные разбирательства, заявления о банкротстве, дефолты по предыдущим проектам.
- Банковское финансирование текущего проекта.
Статус проекта
- Земля в собственности застройщика или по какому договору.
- Получено разрешение на строительство, утверждена EIA.
- Прогресс строительства соответствует графику для вносимого задатка.
- Эскроу-механизмы для задатков покупателей — Закон Таиланда об эскроу-счетах в сфере недвижимости 2008 года предусматривает добровольную защиту через эскроу (escrow), но не обязывает к ней. Проверьте, действует ли эскроу.
- Реалистичность сроков завершения — на Пхукете зафиксировано множество случаев значительных задержек или незавершения off-plan проектов.
Специфика договора купли-продажи (SPA)
- Штраф за задержку сдачи (за день или за месяц).
- Механизм возврата, если сдача задержана более чем на X месяцев или не состоялась вовсе.
- Спецификации юнита/виллы зафиксированы (изменения «подлежат уточнению» заменены на конкретные).
- Положение о квоте для иностранцев — что происходит, если здание достигает 49% до вашей регистрации.
- Гарантийный срок на дефекты (как правило, 1 год на отделку, 5 лет на конструктив).
Раздел 6 — Специфика Пхукета
Три вопроса, которые непропорционально часто возникают при due diligence на Пхукете:
Споры о сервитутах
Многие объекты на Пхукете — особенно старые виллы и объекты в полусельской местности — были построены на основе неформальных договорённостей о сервитутах для подъездных путей, водопроводных подключений и видовых характеристик. Они не всегда были зарегистрированы. Когда соседи продавца меняются (новый собственник смежного участка), неформальное соглашение может быть расторгнуто.
Юрист должен проверить:
- Юридический доступ к дороге (зарегистрированный сервитут, выход на публичную дорогу или зарегистрированное право проезда)
- Легальность источника воды (подключение к муниципальной сети, зарегистрированная скважина или зарегистрированный частный водный сервитут)
- Видовые сервитуты (редкость, но высокая ценность там, где они есть)
- Зарегистрированные (не только устные) договорённости о границах
Несогласованное строительство
Виллы на Пхукете нередко имеют пристройки, возведённые после получения первоначального разрешения на эксплуатацию: дополнительные комнаты, расширения бассейна, балконы. Если пристройка не была согласована, она технически подлежит предписанию о сносе.
Юрист должен:
- Сопоставить текущий контур здания с исходным разрешением на строительство
- Выявить пристройки и убедиться, что они были надлежащим образом согласованы
- Зафиксировать несогласованное строительство для переговоров (снижение цены, гарантия продавца или снос до передачи)
Риски по Закону о гостиницах (объекты для краткосрочной аренды)
При покупке для инвестиций в краткосрочную аренду проверьте:
- Лицензионный статус здания для краткосрочной аренды (гостиничная лицензия юридического лица? законное разрешение на краткосрочную аренду?)
- Любые текущие или недавние принудительные меры против здания
- Маркетинговые заявления о доходности от краткосрочной аренды основаны на законной деятельности, а не «серой» схеме
Подробнее о регуляторной картине: Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и реальность в Пхукете.
Результат due diligence
По завершении процесса юрист должен предоставить письменный отчёт о due diligence. Отчёт должен:
- Суммировать каждый проверенный пункт с оценкой: чисто, с условиями или проблемно
- Перечислить пункты, требующие устранения до закрытия (с указанием способа устранения и ответственного)
- Обозначить пункты, являющиеся основанием для отказа от сделки
- Рекомендовать изменения SPA на основании выявленного
- Завершить выводом: можно приступать, приступать с условиями или не приступать
Читайте отчёт. Не принимайте устное резюме. Не подписывайте SPA до его прочтения. Если отчёт выявил проблемы — перенесите дату закрытия до их устранения или примите последствия в письменном виде.
Что пропустить, если времени мало
Если вы можете сделать в рамках due diligence только три вещи (при отсутствии остального):
- Запросить актуальную копию правоустанавливающего документа из Земельного офиса и убедиться, что продавец является зарегистрированным собственником без существенных обременений.
- Для кондоминиумов — получить письмо о квоте для иностранцев и справку об отсутствии задолженности от юридического лица кондоминиума, датированные в пределах 7–30 дней.
- Для вилл — убедиться, что юридический доступ к дороге и водопроводному подключению зарегистрирован (не является неформальным).
Эти три пункта позволяют выявить большинство катастрофических ошибок. Всё остальное, как правило, поддаётся финансовому урегулированию.
Полная последовательность сделки: Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев. Типы правоустанавливающих документов и их значение: Чанот (Nor Sor 4 Jor) — высший вид права собственности на землю в Таиланде. Механика иностранной квоты: Иностранная квота 49% в тайских кондоминиумах — как это работает на практике.