Подоходный налог у источника (withholding tax) при продаже недвижимости в Таиланде — крупнейший налог, который большинство продавцов платит в день переоформления, и при этом наименее прозрачный. Методика расчёта различается для физических лиц и компаний, опирается на нормативные таблицы и даёт результаты, которые без разбора математики не очевидны. Для покупателей налог у источника редко является прямой статьёй расходов — это налог продавца, — однако понимать его важно для переговоров и собственной будущей продажи.
В этой статье рассматривается методика расчёта для физических лиц и компаний, практический эффект и то, что иностранным покупателям следует знать о налоге у источника.
Принцип
При продаже недвижимости в Таиланде Земельный офис (Land Office) удерживает с продавца налог у источника как авансовый платёж подоходного налога с прибыли. Земельный департамент (Land Department) собирает налог и перечисляет его в Налоговое управление Таиланда (Revenue Department) — налоговый орган страны. Базовое обязательство по подоходному налогу продавца в большинстве случаев считается исполненным за счёт уплаченного в Земельном офисе налога у источника.
Механизм административный: вместо того чтобы отслеживать прибыль от продажи недвижимости в многолетних налоговых записях продавца, Таиланд взимает налог в момент сделки — наличными, до перехода права собственности.
Продавцы-физические лица — расчёт по нормативной таблице
Для физических лиц налог у источника рассчитывается в пять шагов:
Шаг 1 — Берётся оценочная стоимость. Не цена сделки. Основой служит оценочная стоимость Казначейства, независимо от суммы, согласованной сторонами.
Шаг 2 — Применяется процент вычета на основе срока владения. Нормативная таблица:
| Срок владения | Вычет |
|---|---|
| 1 год | 92% |
| 2 года | 84% |
| 3 года | 77% |
| 4 года | 71% |
| 5 лет | 65% |
| 6 лет | 60% |
| 7 лет | 55% |
| 8 лет и более | 50% |
Вычет считается базой продавца. Остаток (после вычета) — это условный налогооблагаемый прирост.
Шаг 3 — Прирост делится на количество лет владения. Получается условный годовой доход.
Шаг 4 — Условный годовой доход облагается по прогрессивным ставкам личного подоходного налога. Прогрессивная шкала Таиланда:
- 0–150 000 THB: 0%
- 150 001–300 000 THB: 5%
- 300 001–500 000 THB: 10%
- 500 001–750 000 THB: 15%
- 750 001–1 000 000 THB: 20%
- 1 000 001–2 000 000 THB: 25%
- 2 000 001–5 000 000 THB: 30%
- 5 000 001+ THB: 35%
Шаг 5 — Полученный налог за год умножается на количество лет владения. Это и есть итоговая сумма налога у источника, подлежащая уплате в Земельном офисе.
Пример расчёта — физическое лицо, 7 лет владения, оценочная стоимость 10 млн
- Оценочная стоимость: 10 000 000
- Вычет за 7 лет: 55%, вычет = 5 500 000
- Остаток (условный прирост): 4 500 000
- Годовой доход: 4 500 000 / 7 = 642 857
- Подоходный налог с 642 857:
- 0–150 000 по 0% = 0
- 150 001–300 000 по 5% = 7 500
- 300 001–500 000 по 10% = 20 000
- 500 001–642 857 по 15% = 21 429
- Итого: ~48 929
- Налог у источника: 48 929 × 7 = ~342 500
В этом примере налог у источника: ~3,4% оценочной стоимости.
Пример расчёта — физическое лицо, 2 года владения, оценочная стоимость 8 млн
- Оценочная стоимость: 8 000 000
- Вычет за 2 года: 84%, вычет = 6 720 000
- Остаток: 1 280 000
- Годовой доход: 1 280 000 / 2 = 640 000
- Подоходный налог с 640 000:
- 0–150 000 по 0% = 0
- 150 001–300 000 по 5% = 7 500
- 300 001–500 000 по 10% = 20 000
- 500 001–640 000 по 15% = 21 000
- Итого: ~48 500
- Налог у источника: 48 500 × 2 = ~97 000
В этом примере налог у источника: ~1,2% оценочной стоимости.
Закономерность — типичный диапазон налога у источника
По большинству перепродаж налог у источника укладывается в 1–4% оценочной стоимости. Выше, когда:
- Длительный срок владения (8 лет и более) — нижний предел вычета зафиксирован на уровне 50%
- Высокая оценочная стоимость — условный годовой доход попадает в более высокие ставки
Ниже, когда:
- Короткий срок владения — большая часть стоимости вычитается как база
- Низкая оценочная стоимость — остаётся в нижних ставках
Неочевидный момент: длительное владение не всегда означает меньший налог у источника, поскольку процент вычета перестаёт снижаться после 8 лет, а прирост амортизируется на большее число лет. Калькулятор налога у источника в большинстве тайских юридических фирм даст точную цифру для конкретного случая.
Продавцы-компании — фиксированный 1%
Для продавцов-компаний (тайских юридических лиц, продающих недвижимость) налог у источника значительно проще: 1% от наибольшей из двух величин — оценочной или фактической цены продажи.
Для тайской компании с большинством тайских участников, продающей виллу за 25 млн при оценочной стоимости 18 млн:
- Наибольшая из величин: 25 млн
- Налог у источника: 1% × 25 млн = 250 000
Этот 1% затем засчитывается в счёт окончательного корпоративного подоходного налога компании (20% КПН от фактической прибыли) при подаче годовой налоговой декларации. То есть 1% — это аванс, а не окончательный налог. Бухгалтер компании производит сверку по итогам года.
Для недвижимости, оформленной на тайскую компанию с большинством тайских участников (легально, но сопряжено с высоким риском в 2026 году — см. Тайские компании для владения недвижимостью — что изменилось в 2024–2025 годах), механика налога у источника отличается от индивидуального владения, а долгосрочная налоговая нагрузка выше (20% КПН от прибыли против налога у источника как окончательного для физических лиц).
Кто платит — общепринятая практика
По сложившейся практике налог у источника — это налог продавца. Его редко перекладывают на покупателя, вне зависимости от динамики переговоров. Продавец уплачивает налог у источника банковским чеком в Земельном офисе в день переоформления.
Ситуации, при которых распределение может измениться:
- Вынужденные продажи, когда продавец не в состоянии уплатить налог: покупатель может согласиться оплатить налог у источника в обмен на снижение цены на эту сумму или более
- Продажи на этапе строительства, когда застройщик берёт на себя все транзакционные издержки как часть маркетингового пакета
- Семейные передачи, где стороны имеют иные основания для нестандартного распределения расходов
При стандартной перепродаже налог у источника — это налог продавца. Если покупателя просят его оплатить, следует пересмотреть предложение.
Почему это важно для покупателей
Три причины, по которым иностранным покупателям следует понимать налог у источника:
1. Налоговое планирование будущей продажи. Когда вы в итоге продадите тайскую недвижимость, налог у источника рассчитают именно так. Чем дольше срок владения, тем сильнее сказывается нижний предел вычета (50% с 8-го года), — но и прирост, подлежащий амортизации, будет больше. Планируйте сроки выхода с учётом математики.
2. Прозрачность в переговорах. Продавцы, не склонные снижать цену, нередко ориентируются на конкретный расчёт налога у источника. Понимая их математику, вы понимаете их нижний предел.
3. Возможности при вынужденных продажах. Когда у продавца в сложной ситуации нет средств на налог у источника, а ваша готовность его оплатить (в обмен на снижение цены) — разница между сделкой и её срывом, механика налога у источника важна для формирования предложения.
Агрегация — редкая опция
Физическое лицо-продавец вправе включить сделку в годовую декларацию по подоходному налогу (PND.90), засчитав налог у источника как предоплату, а не окончательный налог. В теории, если у продавца есть другие налоговые вычеты или совокупный доход невелик, агрегация может снизить общую налоговую нагрузку.
На практике агрегация редко выгодна продавцам тайской недвижимости, поскольку методика расчёта налога у источника уже предусматривает щедрые вычеты на затраты. Большинство продавцов считают налог у источника, уплаченный в Земельном офисе, окончательным и не прибегают к агрегации.
Для продавцов-компаний налог у источника всегда зачитывается в счёт окончательного КПН — опция «выбора» к ним не применяется.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
Не соглашайтесь платить налог у источника. Это налог продавца. Если вас просят — пересчитайте предложение.
-
Закладывайте будущий налог у источника в решения о сроках владения. 1–4 года дают наименьший налог у источника (высокие вычеты на затраты); 8 лет и более — наименьший налог у источника на год прироста. Годы 5–7 — неудобная середина.
-
Для недвижимости, оформленной на тайскую компанию, ожидайте более высокой долгосрочной налоговой нагрузки. 20% КПН от прибыли компании превышает налог у источника как окончательный для физических лиц. Это ещё один аргумент против корпоративной структуры для личного проживания — см. Тайские компании для владения недвижимостью — что изменилось в 2024–2025 годах.
Общий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. По налогу на прирост капитала отдельно: Налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Таиланде — что реально платят иностранцы. О процедуре в Земельном офисе: День регистрации сделки в Земельном офисе Таиланда — что происходит на самом деле. О сборах за переоформление: Налог на передачу недвижимости в Таиланде — правило 2% и льгота только для тайцев.