Виза LTR (Long-Term Resident) — это 10-летняя программа резидентства с многократным въездом, которую администрирует BOI (Board of Investment, Совет по инвестициям Таиланда), а не Иммиграционное бюро. Программа запущена в 2022 году в рамках привлечения высококвалифицированных и состоятельных иностранцев; в феврале 2025 года условия существенно смягчились — в частности, требование к доходу для категории Wealthy Global Citizen полностью отменено.
Для покупателей недвижимости главное преимущество LTR состоит в том, что покупка тайской недвижимости засчитывается в счёт инвестиционного порога $500 000 по категории Wealthy Global Citizen. Это делает визу LTR логичным решением для серьёзных иностранных инвесторов: вложение, которое они и так планируют, становится основанием для 10-летней визы с налоговыми льготами и включением членов семьи.
Четыре категории LTR
Одобрение Кабинета министров от 13 января 2025 года и Постановление BOI Por. 3/2568 (вступившее в силу 17 февраля 2025 года) пересмотрели условия допуска. Актуальные критерии:
Wealthy Global Citizen — основная категория для покупателей недвижимости
- Глобальные активы $1 000 000+ на своё имя
- Квалифицирующая инвестиция в Таиланде $500 000+ (недвижимость, государственные облигации со сроком погашения 5+ лет, прямые иностранные инвестиции в тайскую компанию или их комбинация)
- Требование к доходу отменено (до 2025 года — $80 000 в год в течение двух лет)
- Медицинская страховка на $50 000+, либо тайское социальное страхование, либо банковский депозит $100 000 сроком 12 месяцев
Это основная категория для большинства покупателей недвижимости, которые проходят по порогу активов $1 млн.
Wealthy Pensioner
- Возраст 50+
- Пассивный доход $80 000+ в год (пенсия, аренда, дивиденды, прирост капитала), либо
- Пассивный доход $40 000–80 000 в сочетании с инвестицией $250 000 в тайскую недвижимость, государственные облигации или прямые иностранные инвестиции
- Те же требования к страховке / депозиту
Work-from-Thailand Professional
- Годовой доход $80 000+ (или $40 000+ при наличии степени магистра в области STEM)
- Иностранный работодатель — публично торгуемая компания либо частная компания с выручкой $50 млн+ за последние 3 года (ранее — $150 млн)
- Требование к 5 годам опыта отменено в 2025 году
- Теперь включает сотрудников дочерних компаний, полностью принадлежащих транснациональным корпорациям
- Разрешение на работу не требуется (работа выполняется для иностранного работодателя)
Highly-Skilled Professional
- Годовой доход $80 000+ (или $40 000+ при наличии степени магистра, или работа в тайском государственном секторе)
- Требование к 5 годам опыта отменено
- Теперь явно включает академических профессоров всех специальностей
- Право на фиксированный НДФЛ 17% (только эта категория)
Иждивенцы
Изменения 2025 года расширили состав иждивенцев: вместо «супруга + 4 детей до 20 лет» — супруг, родители и все законные иждивенцы без количественного ограничения. Это делает визу LTR реально применимой для переезда семьи в нескольких поколениях.
Недвижимость как квалифицирующая инвестиция
По категории Wealthy Global Citizen покупка тайской недвижимости засчитывается в счёт инвестиционного порога $500 000. Детали:
Допустимые типы объектов:
- Апартаменты в кондоминиуме в фрихолд (freehold) (при условии соблюдения иностранной квоты кондоминиума (49%) — виза LTR не меняет правила иностранного владения)
- Здания в фрихолд (freehold) на арендованной земле (типичная структура для иностранного покупателя виллы: лизхолд (leasehold) на землю + отдельно зарегистрированное строение в фрихолд)
- Объекты в лизхолд (leasehold) с оставшимся сроком аренды не менее 10 лет
Необходимые документы:
- Земельный офис (Land Office): зарегистрированный договор купли-продажи, правоустанавливающий документ (Чанот (Chanote) или свидетельство о праве собственности на кондоминиум) на ваше имя и форма FET (Foreign Exchange Transaction Form), подтверждающая поступление средств в Таиланд из-за рубежа
- Портал BOI: те же документы плюс оценка стоимости, подтверждающая $500 000+ на момент покупки
Сроки: BOI принимает недвижимость, приобретённую в течение шести месяцев до подачи заявки на визу LTR, или объект, купленный после предварительного одобрения. Инвестиция должна сохраняться в течение всего 10-летнего срока визы — продажа объекта и снижение ниже порога могут аннулировать статус.
Что виза LTR не даёт покупателям недвижимости: она не отменяет квоту 49% для иностранцев, не разрешает владение землёй в фрихолд сверх статьи 96 bis и не продлевает 30-летний лизхолд. Виза — это вид на жительство, а не изменение имущественных прав.
Преимущества
- 10-летняя виза по схеме 5+5 (продление на 5-м году при сохранении критериев)
- Многократный въезд без разрешений re-entry
- Ежегодная отчётность вместо 90-дневной, требуемой по стандартным долгосрочным визам
- Fast-track иммиграция в международных аэропортах
- Цифровое разрешение на работу для категорий Highly-Skilled и Wealthy (не для Work-from-Thailand)
- Фиксированный НДФЛ 17% — только для Highly-Skilled Professionals
- Освобождение от налога на переведённый доход из иностранных источников для Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners и Work-from-Thailand Professionals (Королевский указ № 743)
- Освобождение от требования соотношения тайских и иностранных сотрудников 4:1, ограничивающего обычных тайских работодателей
- Включение иждивенцев — супруг, родители и законные иждивенцы
Налоговая льгота — самое важное мелким шрифтом
До 2024 года доход из иностранных источников, переведённый в Таиланд, был необлагаемым, если переводился после календарного года, в котором был получен. Это был важный инструмент налогового планирования для иностранных налоговых резидентов. Приказ Налогового управления Таиланда (Revenue Department) По. 161/2566 закрыл эту лазейку с 1 января 2024 года: с этой даты любой иностранный доход, переведённый налоговым резидентом Таиланда (183+ дней в году), облагается налогом вне зависимости от года получения.
Держатели визы LTR явно освобождены от этого налога на переводы. Королевский указ № 743 (B.E. 2565) освобождает Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners и Work-from-Thailand Professionals от НДФЛ на налогооблагаемый доход из иностранных источников. Highly-Skilled Professionals получают вместо этого фиксированную ставку 17% на тайский налогооблагаемый доход.
Для иностранного покупателя недвижимости, планирующего проводить в Таиланде более 180 дней в году и переводить иностранный доход на жизнь, это освобождение — наиболее ощутимая финансовая выгода от визы LTR: как правило, в абсолютном выражении в батах оно ценнее всех остальных преимуществ вместе взятых.
Оговорка о нестабильности: в 2025 году обсуждался законопроект, предусматривающий возврат к освобождению «переводи в течение 2 лет» для обычных налоговых резидентов (не держателей LTR). По состоянию на середину 2026 года его судьба не определена. Если закон будет принят, налоговое преимущество LTR перед стандартными резидентами сузится, но не исчезнет. Перед тем как выстраивать структуру под это освобождение, уточните актуальные правила.
Доход из тайских источников не изменился — тайский доход от трудовой деятельности, аренды и прирост капитала облагаются налогом в обычном порядке для всех категорий LTR. Освобождение распространяется только на иностранные источники.
Подача заявки и стоимость
- Заявка онлайн через ltr.boi.go.th
- Этап 1: одобрение квалификации BOI — около 20 рабочих дней
- Этап 2: письмо о предварительном одобрении — 1–3 дня
- Виза получается в течение 60 дней в тайском посольстве за рубежом или в One Stop Service Center в Chamchuri Square, Бангкок
- Государственная пошлина: ฿50 000 за 10-летнюю мультивъездную визу
- Дополнительно — цифровое разрешение на работу: ฿3 000 в год
По данным конца 2024 года, BOI выдал более 6 000 виз LTR. Топ-страны: Европа (2 500), США (1 080), Япония (610), Китай (340), Индия (280). 17 марта 2025 года в Таиланде открылся специализированный Thailand Investment and Expat Services Center для ускорения обработки заявок LTR.
Сравнение виз для покупателя недвижимости
| Виза | Срок | Стоимость | Кому подходит |
|---|---|---|---|
| LTR Wealthy Global Citizen | 10 лет (5+5) | ฿50 тыс | Покупатель с активами $1 млн+ и тайской недвижимостью $500 тыс+. Освобождение от налога на иностранный доход — ключевое преимущество. |
| LTR Wealthy Pensioner | 10 лет | ฿50 тыс | Покупатель 50+ с тайской недвижимостью $250 тыс и пассивным доходом $40 тыс |
| Privilege (Elite) Visa | 5–20 лет | ฿650 тыс–5 млн | Покупатель, не проходящий по порогам LTR, желающий консьерж-сервис, без потребности в налоговой льготе или праве на работу |
| DTV (Destination Thailand Visa) | 5 лет, мультивъезд | ~฿10 тыс виза + подтверждение ликвидных средств ฿500 тыс | Удалённый сотрудник / цифровой кочевник. Пребывание 180 дней на въезд. Владение недвижимостью — мягкая привязка, само по себе не даёт квалификации. |
| Пенсионная (O-A / O-X) | 1 год с продлением / 5+5 | Низкая пошлина + депозит ฿800 тыс или доход ฿65 тыс/мес | Пенсионер 50+ без состояния уровня USD |
| По браку (O) | 1 год с продлением | Низкая пошлина + депозит ฿400 тыс или доход ฿40 тыс/мес | Супруг гражданина Таиланда |
Когда LTR предпочтительнее альтернатив для покупателя недвижимости:
- Против Privilege Visa: LTR выгоднее по стоимости (฿50 тыс против ฿650 тыс+), даёт налоговое освобождение, которого у Privilege нет, включает право на работу и снижает отчётную нагрузку. Минус — квалификационный порог (активы $1 млн): у Privilege нет требований, кроме оплаты.
- Против DTV: LTR — для стратегии налогового резидентства и включения семьи. DTV — для гибкости образа жизни без долгосрочных обязательств. Покупатель, планирующий проводить в Таиланде 5+ лет, выиграет от LTR; покупатель, использующий недвижимость эпизодически и сохраняющий мобильность, — от DTV. Подробнее в Виза DTV (Destination Thailand Visa) для цифровых кочевников и удалённых работников.
- Против пенсионной (O-A / O-X): LTR подходит лицам до 50 лет, которым нужны налоговое освобождение и 10-летний горизонт без ежегодного продления. Пенсионная виза имеет значительно более низкий финансовый порог, но не даёт налоговых льгот и требует ежегодного продления. Подробнее в Пенсионная виза Таиланда для владельцев недвижимости — сравнение O-A и O-X.
Распространённое заблуждение о ставке 17%
Фиксированная ставка НДФЛ 17%, которую часто упоминают в маркетинге LTR, применяется только к Highly-Skilled Professionals и только на их тайский налогооблагаемый доход. Она не распространяется на Wealthy Global Citizens, Wealthy Pensioners и Work-from-Thailand Professionals — эти категории получают освобождение от налога на иностранный доход, которое в абсолютном выражении, как правило, ценнее.
Инвестор-покупатель недвижимости практически всегда квалифицируется по категории Wealthy Global Citizen и должен ориентироваться на освобождение от иностранного дохода, а не на ставку 17%.
Практическая последовательность — покупка недвижимости и подача на визу LTR
Оптимальная структура для иностранного покупателя, использующего недвижимость для квалификации:
- Подтвердите позицию по активам — $1 млн+ на своё имя с документальным подтверждением (банковские выписки, брокерский счёт, зарубежная недвижимость с правоустанавливающим документом на ваше имя).
- Выберите тайский объект стоимостью от $500 000 — на Пхукете это большинство кондоминиумов в фрихолд в Bang Tao, Laguna, Surin и Kamala, а также большинство вилл с бассейном. Подбор района — в Покупка недвижимости на Пхукете — полное руководство для иностранцев и Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле.
- Убедитесь, что тип объекта подходит — кондо в фрихолд, здание в фрихолд на арендованной земле или лизхолд с остатком срока 10+ лет. Избегайте чистого лизхолда с более короткими сроками, если реструктуризация не планируется.
- Купите объект по стандартной схеме из Как купить недвижимость в Таиланде — пошаговое руководство для иностранцев. Критически важно: переводите средства с оформлением FET — и регистрация в Земельном офисе, и доказательство инвестиции для LTR зависят от этого документа.
- Подайте заявку на визу LTR через портал BOI после того, как правоустанавливающий документ оформлен на ваше имя. BOI принимает объекты, купленные за последние 6 месяцев. Необходимы: документы о медицинской страховке, подтверждение активов $1 млн+, сканы паспорта.
- Сохраняйте инвестицию в течение всего 10-летнего срока. Продажа объекта и снижение ниже порога могут аннулировать статус — учитывайте это при планировании горизонта владения.
Источники
- Официальный портал визы LTR Таиланда (BOI)
- Tilleke & Gibbins — путь к визе LTR через инвестиции в недвижимость
- KPMG Flash Alert 2025-040 — сводка изменений LTR
- Пресс-релиз BOI об одобрении Кабинета министров января 2025
- Belaws — обновление визы LTR 2025
- Forbes & Partners — руководство LTR vs Privilege по налогам 2025
- Expat Tax Thailand — иностранный доход: обновление 2026