Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม? คำตอบตรงๆ ปี 2026

“Airbnb ถูกกฎหมายในไทยไหม?” เป็นคำถามที่เจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติในภูเก็ตถามบ่อยที่สุด คำตอบเดิมคือ “ในทางเทคนิคไม่ถูก แต่การบังคับใช้ยังหลวม” คำตอบนั้นไม่ถูกต้องอีกต่อไปแล้ว พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 มีผลบังคับใช้มาสองทศวรรษ แต่การบังคับใช้กับเจ้าของคอนโดและวิลล่ารายย่อยเพิ่งเริ่มขึ้นอย่างจริงจังในปลายปี 2023 และยังคงต่อเนื่องจนถึงปี 2026

บทความนี้ให้คำตอบตรงๆ กรอบกฎหมาย สถานการณ์การบังคับใช้ปัจจุบัน และทางเลือกที่ใช้ได้จริงสำหรับเจ้าของที่ต้องการทำการเช่าระยะสั้นอย่างถูกกฎหมาย

คำตอบสั้นๆ

ไม่ถูกกฎหมาย สำหรับการดำเนินการ Airbnb ของคอนโดหรือวิลล่าต่างชาติทั่วไปในไทย

ข้อยกเว้นสามประการ:

• อาคารที่มี ใบอนุญาตโรงแรมของนิติบุคคล (หายาก — condotel, hotel-residence, branded residence บางแห่ง) ดำเนินการ Airbnb ได้ถูกกฎหมายภายใต้ใบอนุญาตของอาคาร
• การเช่า 30 วันขึ้นไป ไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม — ถูกกฎหมายสมบูรณ์ ไม่ต้องมีใบอนุญาตพิเศษ
• ประเภทใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรมบางประเภทมีสำหรับ ผู้ถือสัญชาติไทย ที่ดำเนินการเกสต์เฮาส์ขนาดเล็ก

สำหรับทุกคนนอกเหนือจากนี้ — คอนโดและวิลล่าภูเก็ตที่เจ้าของต่างชาติถือครองส่วนใหญ่ที่ลงประกาศบน Airbnb — การดำเนินการนั้นผิดพระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 การบังคับใช้ตั้งแต่ปลายปี 2023 ทำให้เรื่องนี้เป็นความเสี่ยงจริง ไม่ใช่แค่ทางทฤษฎี

กรอบกฎหมาย — พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547

พระราชบัญญัติโรงแรม B.E. 2547 (2004) นิยาม “โรงแรม” ว่าคือที่พักที่ให้บริการแก่สาธารณชนเพื่อค่าตอบแทน โดยระยะเวลาพักน้อยกว่า 30 วัน ครอบคลุม:

• การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Airbnb
• การเช่ารายวันและรายสัปดาห์ผ่าน Booking.com
• การเช่ารายวันตรง
• ข้อตกลงอื่นใดที่น้อยกว่า 30 วัน

การดำเนินการโรงแรมต้องมีใบอนุญาตโรงแรมที่ออกโดยกระทรวงมหาดไทย ข้อกำหนดใบอนุญาต:

• ผู้รับใบอนุญาตต้องเป็นบุคคลสัญชาติไทยหรือนิติบุคคลที่ถือหุ้นไทยเป็นส่วนใหญ่ — ชาวต่างชาติไม่สามารถถือใบอนุญาตโรงแรมได้
• ทรัพย์สินต้องผ่านมาตรฐานความปลอดภัย อัคคีภัย และสุขภาพของโรงแรม
• เกณฑ์ขนาดและจำนวนห้องขั้นต่ำที่เฉพาะเจาะจง (โดยทั่วไปเกิน 4 ห้องหรือ 20 คนขึ้นไป)
• การอนุมัติจากหน่วยงานท้องถิ่น

ทรัพย์สินที่ไม่ผ่านเกณฑ์ใบอนุญาตโรงแรมไม่สามารถดำเนินการเป็นโรงแรมได้ถูกกฎหมาย ทรัพย์สินที่ผ่านเกณฑ์แต่ดำเนินการโดยไม่มีใบอนุญาตก็ถือว่าฝ่าฝืน

ใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรม — ทางเลือกแคบสำหรับชาวไทย

การแก้ไขปี 2551 สร้าง “ใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรม” สำหรับการดำเนินการแบบเกสต์เฮาส์ขนาดเล็ก (ไม่เกิน 4 ห้อง ไม่เกิน 20 ผู้เข้าพัก) ใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรมนั้นก็เป็นเฉพาะผู้ถือสัญชาติไทยและต้องลงทะเบียนกับหน่วยงานท้องถิ่น

ในทางปฏิบัติ เจ้าของคอนโดและวิลล่าต่างชาติรายย่อยไม่สามารถได้รับใบอนุญาตใดได้เลย ทางเลือกทางกฎหมายสำหรับการเช่าระยะสั้นจากทรัพย์สินของต่างชาติที่เป็นอิสระนั้นแคบมาก

เส้นแบ่ง 30 วัน

พระราชบัญญัติโรงแรมใช้กับการเช่า น้อยกว่า 30 วัน สิ่งใดที่ 30 วันขึ้นไป ถือเป็นสัญญาเช่าที่พักอาศัยภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ — ไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม ถูกกฎหมายสมบูรณ์ ไม่ต้องมีใบอนุญาต

นี่คือการปรับเปลี่ยนที่ถูกกฎหมายในทางปฏิบัติสำหรับเจ้าของต่างชาติส่วนใหญ่ — ปรับโครงสร้างการดำเนินการให้กำหนดระยะเวลาพักขั้นต่ำ 30 วัน และการรับผิดตามพระราชบัญญัติโรงแรมก็หายไป

เส้นแบ่ง 30 วันนั้นบังคับใช้ตามรูปแบบการจอง ไม่ใช่แค่ประกาศโฆษณา ทรัพย์สินที่โฆษณา “พักขั้นต่ำ 30 วัน” แต่จริงๆ ทำการต่อสัญญารายวันที่ต่อเนื่องกันจนดูเหมือนการจองรายเดือนนั้นไม่พ้นพระราชบัญญัติโรงแรม การตรวจสอบรูปแบบของกรมสรรพากรและตำรวจท่องเที่ยวจะตรวจสอบเรื่องนี้ด้วย

ความเป็นจริงของการบังคับใช้กฎหมายปี 2024–2026

สามสิ่งที่ทำให้การบังคับใช้กฎหมายในปี 2024–2026 แตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากปีก่อนๆ:

1. การตรวจสอบเชิงรุก. ตำรวจท่องเที่ยวและเจ้าหน้าที่กระทรวงมหาดไทยดำเนินการตรวจสอบแบบเจาะจงในช่วงไฮซีซัน (ธันวาคม–เมษายน) โดยมุ่งเน้นที่กลุ่มชายฝั่งตะวันตกของภูเก็ตและย่านท่องเที่ยวกรุงเทพ ผู้ตรวจสอบตรวจสอบใบอนุญาตของทรัพย์สินกับประกาศโฆษณา

2. การระบุเป้าหมายจากประกาศโฆษณา. ผู้ตรวจสอบให้ความสำคัญกับยูนิตที่ลงประกาศบน Airbnb และ Booking.com อย่างเปิดเผย ผู้ประกอบการที่ใช้ช่องทางที่มองเห็นน้อยกว่า (การจองตรง แพลตฟอร์มภาษารัสเซีย ปากต่อปาก) เผชิญการตรวจสอบน้อยกว่า แต่ไม่ได้รับการยกเว้น

3. การดำเนินคดีที่มองเห็นได้. การปรับสำหรับความผิดครั้งแรกมักอยู่ที่ ฿5,000–20,000 บวกโทษต่อเนื่อง ฿10,000 ต่อวัน การดำเนินการถูกสั่งให้หยุด การฝ่าฝืนต่อเนื่องก่อให้เกิดค่าปรับสะสม ภูเก็ตมีการดำเนินคดีที่เปิดเผยในปี 2024 และ 2025

แรงกดดันระดับอาคาร. นิติบุคคลของคอนโดมิเนียมที่พักอาศัยเพิ่มการบังคับใช้กฎภายในต่อต้านการเช่าระยะสั้น ส่วนหนึ่งเพื่อตอบสนองต่อความเสี่ยงด้านการบังคับใช้กฎหมายต่ออาคาร บางอาคารห้ามการเช่าระยะสั้นทั้งหมด บางแห่งเริ่มตรวจสอบที่ประตูทางเข้า

แรงกดดันจากแพลตฟอร์ม. มีรายงานแรงกดดันบางส่วนต่อ Airbnb และ Booking.com ให้กำหนดให้มีการยืนยันใบอนุญาตก่อนลงประกาศ แต่ยังไม่มีการบังคับใช้อย่างทั่วถึง ประกาศยังคงมีอยู่ แต่การรับผิดทางกฎหมายอยู่ที่ผู้ประกอบการ

รูปแบบยังไม่สม่ำเสมอทั่วภูเก็ต — บางอาคารถูกตรวจเป็นประจำ บางแห่งผ่านหลายปีโดยไม่มีการติดต่อ แต่การรับผิดทางกฎหมายพื้นฐานนั้นเท่ากันทุกแห่ง: การเช่าระยะสั้นโดยไม่มีใบอนุญาตทุกกรณีถือเป็นการฝ่าฝืน และสามารถดำเนินคดีได้ทุกเมื่อ

สำหรับภูเก็ตโดยเฉพาะ: น้อยกว่า 1% ของประมาณ 12,675 รายการ Airbnb ที่ยังใช้งานอยู่ (กลางปี 2025) ถือใบอนุญาต STR ที่ถูกต้อง ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยฝ่าฝืนพระราชบัญญัติโรงแรม ด้วยระดับการบังคับใช้ที่แตกต่างกัน

การ “ดำเนินการถูกกฎหมาย” หมายความว่าอะไร

สามโครงสร้างที่การเช่าระยะสั้นแบบ Airbnb ถูกกฎหมายอย่างแท้จริงในไทย:

โครงสร้างที่ 1 — อาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม (ใบอนุญาตนิติบุคคล)

อาคารถือใบอนุญาตโรงแรม เจ้าของยูนิตรายย่อยสามารถเช่าระยะสั้นผ่านใบอนุญาตโรงแรมของอาคาร โดยมักผ่านการจัดการเช่าบังคับของอาคาร

ตัวอย่างในภูเก็ต:

• โครงการ condotel (โครงการที่ลงทะเบียนเป็นโรงแรมตั้งแต่เริ่มต้น)
• ไฮบริด hotel-residence (ทรัพย์สิน branded บางแห่ง เช่น Marriott, Anantara, Banyan Tree)
• Branded residence ที่มี STR ที่ได้รับใบอนุญาตจากผู้ดำเนินการ (สินค้าคงคลัง MontAzure, Twinpalms บางส่วน)

ข้อแลกเปลี่ยน:

• การใช้งานของเจ้าของมักถูกจำกัด (2–4 สัปดาห์ต่อปี)
• กองทุนเช่าบังคับ — ผู้ดำเนินการรับ 25–40% ของรายได้
• อาคารเป็นสินทรัพย์หลัก การเป็นเจ้าของยูนิตถูกกำหนดโดยการดำเนินการโรงแรม
• ตลาดขายต่อเป็นกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการสินค้าคงคลัง STR ที่มีใบอนุญาตโดยเฉพาะ

ความถูกกฎหมายนั้นสมบูรณ์ ข้อจำกัดการดำเนินการและส่วนแบ่งผู้ดำเนินการคือต้นทุน

โครงสร้างที่ 2 — การเช่าระยะยาว (30 วันขึ้นไป)

การเช่าจริงที่ 30 วันขึ้นไปไม่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติโรงแรม ไม่ต้องมีใบอนุญาต ทรัพย์สินดำเนินการเป็นการเช่าที่พักอาศัยภายใต้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

สำหรับเจ้าของที่ปรับจาก STR เป็นระยะยาว:

• ปรับโครงสร้างรายการสำหรับเงื่อนไขรายเดือนหรือยาวกว่า
• ระยะเวลาพักขั้นต่ำบังคับตอนจอง
• สัญญาเช่าสำหรับเงื่อนไข 30 วันขึ้นไป
• กลุ่มผู้เช่า: ผู้ถือ DTV, ผู้ถือ LTR, ผู้เกษียณ, ชาวต่างชาติที่พำนัก, digital nomad

วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) ที่เปิดตัวในเดือนกรกฎาคม 2024 ขับเคลื่อนการเติบโตของความต้องการผู้เช่าระยะ 1–6 เดือนอย่างมีนัยสำคัญ วีซ่า LTR, วีซ่าเกษียณ และการเช่าของครอบครัวชาวต่างชาติเพิ่มเติมมาด้วย สำหรับทรัพย์สินภูเก็ตส่วนใหญ่มีความต้องการเช่าระยะยาวที่มีนัยสำคัญพอที่จะรองรับการเปลี่ยนแปลงนี้

รายละเอียด: สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้ และ วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) สำหรับ digital nomad และผู้ทำงานระยะไกล

โครงสร้างที่ 3 — ใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรมสำหรับบุคคลสัญชาติไทย

สำหรับการดำเนินการแบบเกสต์เฮาส์ขนาดเล็กโดยบุคคลสัญชาติไทย (ไม่เกิน 4 ห้อง ไม่เกิน 20 ผู้เข้าพัก) ใบอนุญาตที่ไม่ใช่โรงแรมนั้นมี ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงสำหรับเจ้าของต่างชาติ แต่ควรทราบหากคุณเป็นเจ้าของร่วมกับพาร์ทเนอร์ชาวไทยที่มีการมีส่วนร่วมทางธุรกิจที่แท้จริง

สิ่งที่เจ้าของต่างชาติทำกันจริงๆ

ในทางปฏิบัติ เจ้าของต่างชาติในภูเก็ตแบ่งเป็นสี่รูปแบบ:

รูปแบบที่ 1 — เช่าระยะยาวเท่านั้น. โครงสร้างทางกฎหมายที่สะอาดที่สุด ผลตอบแทนในประกาศต่ำกว่า STR แต่ถูกกฎหมายและรองรับโดยกลุ่มผู้เช่า DTV/LTR ที่เติบโต ใช้โดยเจ้าของที่ไม่ต้องการความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ

รูปแบบที่ 2 — อาคาร Airbnb ที่มีใบอนุญาตโรงแรม. เจ้าของที่ซื้อสินค้าคงคลัง condotel หรืออาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรมโดยเฉพาะดำเนินการแบบ Airbnb ได้ถูกกฎหมายผ่านใบอนุญาตของอาคาร ความยืดหยุ่นน้อยกว่า กำไรฝั่งเจ้าของน้อยกว่า แต่ถูกกฎหมาย

รูปแบบที่ 3 — ดำเนินการ Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตต่อไปพร้อมยอมรับความเสี่ยง. เจ้าของที่ดำเนินการ STR โดยไม่มีใบอนุญาตต่อไป โดยยอมรับความเสี่ยง บางรายยังไม่เคยถูกตรวจสอบ บางรายถูกปรับแล้ว ความเสี่ยงไม่ใช่ศูนย์และกำลังเพิ่มขึ้น

รูปแบบที่ 4 — ผสมผสาน (ผู้เช่าระยะยาวในโลว์ซีซัน STR ในไฮซีซัน). เจ้าของบางรายจัดโครงสร้างให้มีผู้เช่าระยะยาวส่วนใหญ่ของปีและ STR เป็นครั้งคราวในช่วงสัปดาห์ไฮซีซัน การรับผิดด้านกฎระเบียบแบบผสม ขึ้นอยู่กับกฎของอาคารและวิธีที่เจ้าของจัดการกิจกรรม

ความหมายสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ซื้อที่ประเมินทรัพย์สินเพื่อการลงทุนในภูเก็ตในปี 2026:

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อรายได้เช่าระยะยาว: พระราชบัญญัติโรงแรมไม่ใช้บังคับ ซื้อคอนโดหรือวิลล่าที่มีทำเลดีโดยพิจารณาความต้องการ LTR ที่ยั่งยืน (Rawai, Cherngtalay, Bang Tao สำหรับกลุ่มผู้เช่าต่างชาติ) ดู ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อ STR โดยเฉพาะ: จำกัดตัวเองอยู่กับอาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม (condotel, branded residence ที่มีใบอนุญาตผู้ดำเนินการ) ราคาพรีเมียมสำหรับสินค้าคงคลัง STR ที่มีใบอนุญาตนั้นมีจริง แต่ให้รายได้ที่ยั่งยืนโดยปราศจากความเสี่ยงด้านกฎระเบียบ การเช่าคอนโดแบบอิสระผ่าน STR คือการพนันด้านกฎระเบียบ ไม่ใช่การลงทุน

สำหรับทรัพย์สินที่ซื้อเพื่อใช้ส่วนตัวเป็นหลักโดยมีรายได้เช่าเพิ่มเติม: การเช่าระยะยาวในฐานะกลยุทธ์รายได้คือคำตอบที่ถูกต้อง STR สามารถเพิ่มเติมได้หากอาคารอนุญาตและคุณยอมรับความเสี่ยง แต่อย่าให้สมมติฐานผลตอบแทน STR ขับเคลื่อนราคาซื้อ

ความหมายสำหรับเจ้าของปัจจุบัน

สำหรับเจ้าของที่ดำเนินการ Airbnb โดยไม่มีใบอนุญาตอยู่แล้ว:

1. ประเมินการรับผิดเสี่ยงของอาคารของคุณ. อาคารบางแห่งในภูเก็ตมีการตรวจสอบที่มองเห็นได้ชัด บางแห่งยังไม่เคย คุยกับเจ้าของรายอื่นและนิติบุคคล

2. พิจารณาปรับไปเช่าระยะยาว. กลุ่มผู้เช่า DTV/LTR รองรับความต้องการได้มาก ผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่า (5–6% เทียบกับ 6–8% สำหรับ STR ที่มีการจัดการ) แต่ถูกกฎหมายและมีความยั่งยืนในเชิงโครงสร้าง

3. หากดำเนินการ STR ต่อไป พร้อมสำหรับการตรวจสอบ. มีเอกสารสัญญาเช่า บันทึกประกาศโฆษณา และการยื่นภาษีพร้อม การรับผิดของกรมสรรพากร (รายได้เช่าที่ไม่ยื่น การไม่จดทะเบียน VAT หากรายได้เกิน ฿1.8 ล้าน) เป็นคนละส่วนจากการรับผิดของพระราชบัญญัติโรงแรม แต่เพิ่มความเสี่ยงสะสม

4. อย่าดำเนินการ STR ในอาคารที่ห้ามอย่างชัดเจน. กฎของนิติบุคคลเพิ่มการรับผิดตามพระราชบัญญัติโรงแรมด้วยการบังคับใช้ภายในที่เร็วกว่าการดำเนินการของรัฐบาลมาก

ความหมายสำหรับผู้ซื้อในปี 2026

สามกฎ:

1. อย่าคำนวณการลงทุนในภูเก็ตโดยอิงจากผลตอบแทน Airbnb. ฐานกฎระเบียบใต้ STR ยังไม่แน่นอน ใช้ผลตอบแทนเช่าระยะยาวเป็นกรณีพื้นฐาน

2. สำหรับ STR ที่ถูกกฎหมาย เลือกอาคารที่มีใบอนุญาตโรงแรม. ราคาพรีเมียมคือต้นทุนของความแน่นอนทางกฎหมาย

3. พิจารณาการปรับไปเช่าระยะยาว. กลุ่มผู้เช่า DTV/LTR เติบโตในเชิงโครงสร้าง สภาพแวดล้อมด้านกฎระเบียบสำหรับ STR กำลังเข้มงวดขึ้นในเชิงโครงสร้าง แนวโน้มสนับสนุนการเช่าระยะยาว

สำหรับบริบทการเช่าโดยรวม: การเช่าระยะสั้นในประเทศไทย — กฎหมายโรงแรม 2547 และการบังคับใช้ที่ภูเก็ต (การวิเคราะห์พระราชบัญญัติโรงแรมโดยละเอียด), ผลตอบแทนการเช่าในภูเก็ต — นักลงทุนได้รับผลตอบแทนจริงเท่าไหร่, สัญญาเช่าระยะยาวในไทย — สิ่งที่เจ้าของและผู้เช่าต้องรู้ สำหรับโครงสร้างวีซ่าที่ขับเคลื่อนความต้องการผู้เช่าระยะยาว: วีซ่า DTV (Destination Thailand Visa) สำหรับ digital nomad และผู้ทำงานระยะไกล และ วีซ่า LTR ไทยสำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ — คุณสมบัติด้วยการลงทุน $500,000

แหล่งข้อมูล

• Hotel Act B.E. 2547 (2004) — analysis
• Thairesidential — Short-term rental rules Phuket 2025
• Airbtics — Airbnb Rules in Phuket
• Thailand Advisor — Hotel Act enforcement
• Bangkok Post — STR enforcement coverage