ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026

ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ของไทยมีสามชั้น ได้แก่ ภาษีครั้งเดียวที่ชำระ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอน, ภาษีรายปีจากการถือครอง (พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562), และภาษีเงินได้จากค่าเช่าและกำไรจากการขาย อัตราไม่ได้สูงผิดปกติเมื่อเทียบกับมาตรฐานสากล แต่วิธีคำนวณไม่ตรงไปตรงมา และธรรมเนียมการแบ่งภาระภาษีระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายสามารถต่อรองได้แต่มักไม่ถูกต่อรอง

บทความนี้ครอบคลุมทั้งสามชั้นสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในปี 2026 พร้อมตัวเลขคำนวณจากตัวอย่างคอนโดในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาท

ภาษี ณ วันโอน — ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดิน

ภาษีธุรกรรมทั้งหมดคำนวณจากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ หรือราคาซื้อขายที่แจ้ง แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า ราคาประเมินมักต่ำกว่าราคาตลาด 30–50% ดังนั้นในธุรกรรมมือสองส่วนใหญ่จึงใช้ราคาซื้อขายที่แจ้งเป็นฐาน สำหรับการซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ ราคาตามสัญญามักสูงกว่าราคาประเมินเสมอ

ค่าธรรมเนียมโอน — 2% (สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ; 0.01% เฉพาะคนไทย)

กรมที่ดินเก็บค่าธรรมเนียมโอน 2% ของราคาประเมินสำหรับการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเป็นภาษีธุรกรรมหลัก

มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลปี 2025–2026 ลดอัตราเหลือ 0.01% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาท — แต่อัตราพิเศษนี้สงวนสิทธิ์เฉพาะคนไทย ผู้ซื้อต่างชาติยังคงต้องเสีย 2% เต็ม ไม่ว่าราคาทรัพย์หรือช่วงเวลามาตรการจะเป็นอย่างไร สำนักงานกฎหมาย Nishimura & Asahi และ FRANK Legal & Tax ยืนยันจุดนี้ การตลาดบางรายอ้างว่าชาวต่างชาติได้รับสิทธิ์ด้วยซึ่งไม่ถูกต้อง ให้ถือว่าส่วนลดใดๆ ณ สำนักงานที่ดินเป็นผลต่อรองพิเศษ ไม่ใช่ตัวเลขที่ตั้งงบไว้

โดยธรรมเนียมปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมโอนแบ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สัญญาเป็นตัวกำหนดที่แท้จริง SPA ของโครงการใหม่ในภูเก็ตมักผลักภาระ 2% ทั้งหมดให้ผู้ซื้อ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ (SBT) — 3.3%

เมื่อผู้ขายถือครองทรัพย์มาน้อยกว่าห้าปี (หรือถือครองผ่านนิติบุคคลใดก็ตาม) การขายจะกระตุ้นภาษีธุรกิจเฉพาะ: ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3% บวกภาษีท้องถิ่น 10% ของ SBT รวมเป็น 3.3% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาขาย

นับอายุ 5 ปีมีข้อยกเว้นแคบ: ผู้ขายสามารถหลีกเลี่ยง SBT ได้หากชื่อของตนปรากฏในทะเบียนบ้านนานกว่าหนึ่งปีและถือครองทรัพย์นานกว่าห้าปี หรือหากเป็นการโอนให้ทายาทตามกฎหมาย

SBT เป็นภาษีของผู้ขายตามธรรมเนียมทุกสำนัก ผู้ซื้อที่ถูกขอให้รับผิดชอบควรปฏิเสธหรือคำนวณราคาเสนอใหม่

อากรแสตมป์ — 0.5%

เมื่อไม่มี SBT (โดยทั่วไปเพราะผู้ขายถือครองทรัพย์มากกว่าห้าปี) ธุรกรรมจะเสียอากรแสตมป์แทน: 0.5% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาขาย SBT และอากรแสตมป์เป็นภาษีที่แยกกัน — เสียอย่างใดอย่างหนึ่ง ไม่ใช่ทั้งคู่ อากรแสตมป์ก็เป็นภาษีของผู้ขายตามธรรมเนียมเช่นกัน

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย — อัตราตามเงื่อนไข

สำนักงานที่ดินเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่ายในวันโอน ซึ่งเป็นภาษีเงินได้ล่วงหน้าจากกำไรของผู้ขาย

สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา การคำนวณเป็นไปตามตารางที่กฎหมายกำหนด:

1. ใช้ราคาประเมิน (ไม่ใช่ราคาขาย)
2. หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีถือครองตามตาราง — หัก 92% ปีที่ 1, หัก 84% ปีที่ 2, ลดลงเรื่อยๆ จนเหลือ 50% ตั้งแต่ปีที่ 8 เป็นต้นไป
3. หารเศษที่เหลือด้วยจำนวนปีถือครอง — ได้รายได้รายปีสมมติ
4. คำนวณภาษีตามขั้นบันไดภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา (5%–35%) จากจำนวนรายปี
5. คูณภาษีที่คำนวณได้ด้วยจำนวนปีถือครอง

ผลลัพธ์คือยอดภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เก็บ ณ สำนักงานที่ดิน สำหรับธุรกรรมมือสองส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 1–4% ของราคาประเมิน

สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท ภาษีหัก ณ ที่จ่ายคิดแบบเหมาที่ 1% ของราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินและราคาขาย

ภาษีหัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีของผู้ขายตามธรรมเนียมทุกสำนัก

ธรรมเนียมการแบ่งภาระระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

รายการ	ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียม	ต่อรองได้หรือไม่
ค่าธรรมเนียมโอน 2%	ผู้ซื้อ + ผู้ขาย 50/50	ได้ — มักผลักทั้งหมดให้ผู้ซื้อใน SPA ของผู้พัฒนา
ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%	ผู้ขาย	ไม่ค่อยโอนให้ฝ่ายอื่น
อากรแสตมป์ 0.5%	ผู้ขาย	ไม่ค่อยโอนให้ฝ่ายอื่น
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย	ผู้ขาย	ไม่ค่อยโอนให้ฝ่ายอื่น

ตรวจสอบการแบ่งภาระในสัญญาซื้อขายก่อนลงนาม หากสัญญาไม่ระบุเรื่องภาษีใด ธรรมเนียมปฏิบัติจะใช้บังคับ แต่ข้อพิพาทมักเกิดขึ้นในวันโอน

ตัวอย่างคำนวณ — คอนโดมือสองในภูเก็ต 10 ล้านบาท ผู้ขายถือครอง 7 ปี

รายการ	อัตรา	จำนวน	ผู้รับผิดชอบตามธรรมเนียม
ค่าธรรมเนียมโอน	2% × 10M	200,000	ฝ่ายละ 100,000 (แบ่งครึ่ง)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ	ไม่มี (ถือครองเกิน 5 ปี)	0	—
อากรแสตมป์	0.5% × 10M	50,000	ผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (ประมาณ)	~2% ประสิทธิผล	~200,000	ผู้ขาย
รวมผู้ซื้อ ณ สำนักงานที่ดิน		100,000
รวมผู้ขาย ณ สำนักงานที่ดิน		350,000

สำหรับการซื้อ off-plan จากผู้พัฒนา ผู้ซื้อมักรับภาระค่าธรรมเนียมโอน 2% เต็มจำนวน และบวกกองทุนสำรองและค่าส่วนกลางปีแรก (ดู “ค่าใช้จ่ายที่มักถูกลืม” ด้านล่าง)

ภาษีรายปี — พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562

พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิม เป็นภาษีรายปีบนราคาประเมินของทรัพย์ที่ถือครอง จัดเก็บโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (ระดับเทศบาลหรือตำบล) โดยอัตราแบ่งตามการใช้ประโยชน์และมูลค่า:

ประเภทการใช้ประโยชน์	การยกเว้นเบื้องต้น	อัตรา
ที่อยู่อาศัยหลัก — ถือครองที่ดิน+สิ่งปลูกสร้าง ชื่อในทะเบียนบ้าน	ยกเว้นมูลค่าแรก 50 ล้านบาท	0.03–0.10% เกินกว่านั้น
ที่อยู่อาศัยหลัก — ถือครองเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (เช่น บนที่ดินเช่า)	ยกเว้นมูลค่าแรก 10 ล้านบาท	0.03–0.10% เกินกว่านั้น
บ้านพักที่สอง/ที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม (คอนโดต่างชาติส่วนใหญ่ที่ใช้พักตากอากาศหรือให้เช่า)	ไม่มีการยกเว้น	0.02% ตั้งแต่บาทแรก สูงสุด 0.10% เกิน 100 ล้านบาท
เกษตรกรรม	ตามประเภท	ไม่เกิน 0.15%
พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม	ตามประเภท	ไม่เกิน 1.2%
รกร้างว่างเปล่า	ตามประเภท	0.3% เพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี สูงสุด 3%

คอนโดที่ชาวต่างชาติถือครองในภูเก็ตส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มบ้านพักที่สอง: 0.02% ของราคาประเมินต่อปีสำหรับมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท สำหรับคอนโดมูลค่า 10 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 2,000 บาทต่อปี ใบแจ้งหนี้จากเทศบาลท้องถิ่นจะมาในไตรมาสแรกของปี ชำระภายในเดือนเมษายน หากไม่ชำระจะมีค่าปรับและอาจถูกยึดทรัพย์

ปี 2026 เป็นปีแรกที่เก็บในอัตราเต็ม — ปีก่อนหน้ามีมติคณะรัฐมนตรีให้ลดบางส่วน แต่ยังไม่มีการผ่อนผันสำหรับปี 2026 ณ ช่วงยื่นแบบต้นปี ขอให้ตรวจสอบกับหน่วยงานท้องถิ่นก่อนสรุปตัวเลขสุดท้าย

รายละเอียดอัตราและกลไกยกเว้น: ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปีในไทย — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562.

ภาษีรายได้จากการเช่า

รายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยต้องเสียภาษีทั้งสำหรับผู้มีถิ่นที่อยู่ทางภาษีไทย (อยู่ในไทย 180+ วันต่อปี) และผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ กลไกมีดังนี้:

ค่าใช้จ่ายมาตรฐาน. เจ้าของต่างชาติสามารถหักค่าใช้จ่ายมาตรฐาน 30% จากค่าเช่ารวมโดยไม่ต้องมีเอกสาร หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายจริงที่มีเอกสารประกอบ วิธีหัก 30% มาตรฐานเป็นทางเลือกที่ง่ายกว่าสำหรับเจ้าของส่วนใหญ่

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได. หลังหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนส่วนตัวแล้ว คิดภาษีตามอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได (0%–35%) รายได้สุทธิที่ประเมินได้ 150,000 บาทแรกได้รับยกเว้น

การยื่นภาษีสองครั้ง. ยื่น PND.94 กลางปีภายใน 30 กันยายน ครอบคลุมรายได้ค่าเช่าเดือนมกราคม–มิถุนายน และยื่น PND.90 รายปีภายใน 31 มีนาคมของปีถัดไปสำหรับรายได้ตลอดปีที่แล้ว ภาษีที่ชำระในการยื่นกลางปีนำมาเป็นเครดิตในการยื่นรายปี

ผู้เช่าหักภาษี ณ ที่จ่าย. นิติบุคคลผู้เช่าในไทยต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย 5% จากค่าเช่าที่จ่ายให้เจ้าของบุคคลธรรมดาและนำส่งกรมสรรพากร เจ้าของนำภาษีที่ถูกหักมาเป็นเครดิตในแบบ PND.90 ผู้เช่าบุคคลธรรมดาไม่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่าย

เจ้าของที่ไม่มีถิ่นที่อยู่และไม่ยื่นแบบในไทย. ใช้ภาษีหัก ณ ที่จ่ายแบบเหมา 15% สำหรับรายได้ค่าเช่าจากแหล่งในไทยที่จ่ายให้ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่และไม่ยื่นแบบ อัตรานี้สูง — เจ้าของที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ส่วนใหญ่ได้ประโยชน์จากการขอเลขประจำตัวผู้เสียภาษีและยื่นแบบตามปกติ

VAT. การให้เช่าเพื่อที่อยู่อาศัยล้วนๆ ได้รับยกเว้น VAT หากให้บริการเพิ่ม (เช่ารายวัน, ทำความสะอาด, อาหารเช้า, ดำเนินการแบบโรงแรม) ต้องจดทะเบียน VAT เมื่อรายได้รวมเกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี และ VAT 7% จะใช้กับรายได้ค่าเช่าทั้งหมด

ภาษีโรงเรือนและที่ดินเก่า — ยกเลิกแล้ว. ระบบเดิมก่อนปี 2019 เก็บภาษีทรัพย์ให้เช่าที่ 12.5% ของมูลค่าเช่ารายปี ถูกแทนที่ด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 2019 — อย่านำมาคิดซ้ำ

รายละเอียดและตัวอย่างคำนวณ: ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย.

ภาษีจากการขาย — กำไรจากทุน

สำหรับผู้ขายบุคคลธรรมดา ไทยไม่มีภาษีกำไรจากทุนแยกต่างหาก ภาษีหัก ณ ที่จ่ายที่เก็บ ณ สำนักงานที่ดินในวันโอนถือเป็นภาษีสุดท้ายโดยพฤตินัยจากกำไร บุคคลธรรมดาอาจเลือกรวมการขายเข้าในแบบ PND.90 รายปีหากจะช่วยลดภาษีได้ แต่สำหรับผู้ขายต่างชาติส่วนใหญ่ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ณ สำนักงานที่ดินมักสูงกว่าที่จะได้ประโยชน์จากการรวม ส่วนใหญ่จึงไม่เลือกทำ

สำหรับผู้ขายที่เป็นบริษัท กำไรถือเป็นรายได้นิติบุคคลธรรมดาซึ่งเสียภาษีเงินได้นิติบุคคล 20% และ WHT 1% ที่สำนักงานที่ดินนำมาเป็นเครดิตกับภาษีนิติบุคคลสุดท้าย

มีการยกเว้นสำหรับที่อยู่อาศัยหลักสำหรับบุคคลธรรมดาที่นำเงินจากการขายไปซื้อที่อยู่อาศัยหลักใหม่ภายในหนึ่งปี แต่เงื่อนไข (การจดทะเบียนในทะเบียนบ้านต่อเนื่อง, คุณสมบัติของทรัพย์ทดแทน) ไม่ค่อยเข้ากับสถานการณ์ของผู้ซื้อต่างชาติ

ค่าใช้จ่ายที่มักถูกลืมในภูเก็ต

ห้ารายการที่มักพลาดในสเปรดชีตงบประมาณ:

ค่าใช้จ่าย	ช่วงปกติ	หมายเหตุ
ค่าส่วนกลาง (CAM)	50–80 บาท/ตร.ม./เดือน มาตรฐาน, 80–150 ระดับลักซ์ชัวรี	เรียกเก็บรายปีล่วงหน้า หากไม่ชำระอาจถูกยึดทรัพย์
กองทุนสำรอง	500–800 บาท/ตร.ม. จ่ายครั้งเดียว	เก็บ ณ วันซื้อหรือโอนครั้งแรก ไม่คืน
ค่าโอนมิเตอร์ (น้ำ + ไฟ)	รวม 2,000–10,000 บาท	บางอาคารมีค่าบัตรผ่านเข้าออกเพิ่ม
หนังสือรับรองปลอดหนี้จากนิติบุคคล	500–2,000 บาท	จำเป็นสำหรับการขายต่อ เล็กน้อยแต่บังคับ
ค่าธรรมเนียมธนาคารสำหรับแบบฟอร์ม FET	~0.25% ของยอดโอนเข้า	ธนาคารไทยผู้รับเรียกเก็บ จำเป็นสำหรับการจดทะเบียนคอนโด

สำหรับคอนโดในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาทขนาด 80 ตร.ม. ค่าใช้จ่ายเสริมปีแรกรวมกันประมาณ 90,000–130,000 บาท (กองทุนสำรอง + ค่าส่วนกลาง + ค่าติดตั้งสาธารณูปโภค) แยกจากภาษีธุรกรรม ควรตั้งงบเพิ่มอีก 1–1.5% สำหรับรายการเหล่านี้บนยอดประมาณภาษีธุรกรรม

สรุป — ต้นทุนรวมทั้งหมดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ

สำหรับคอนโดมือสองทั่วไปในภูเก็ตมูลค่า 10 ล้านบาท โดยยึดธรรมเนียมการแบ่งภาระตามปกติ:

หมวด	จำนวน
ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนฝ่ายผู้ซื้อ	100,000
กองทุนสำรอง	50,000–80,000
ค่าส่วนกลางปีแรก	50,000–80,000
ค่าติดตั้งสาธารณูปโภค	5,000–10,000
ค่าทนายความ	50,000–150,000
ค่าธรรมเนียมธนาคาร FET	~25,000
รวมบวกเพิ่มจากราคาขาย	280,000–445,000 (2.8–4.5%)

สำหรับการซื้อ off-plan จากผู้พัฒนาที่ผู้ซื้อรับภาระค่าธรรมเนียมโอน 2% เต็มจำนวน ให้บวกอีก 100,000–200,000 บาท

ตั้งงบรวม 5–7% ของราคาซื้อสำหรับค่าใช้จ่ายธุรกรรมทั้งหมดในฐานะผู้ซื้อต่างชาติในภูเก็ต แล้วบวกภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี (~0.02% ของราคาประเมิน), ค่าส่วนกลาง และภาษีรายได้จากการเช่าที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

แหล่งข้อมูล

• PwC Thai Tax Booklet 2025–26
• Tilleke & Gibbins — การวิเคราะห์พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
• FRANK Legal & Tax — คู่มือภาษีคอนโดมิเนียม 2025
• Nishimura & Asahi — การลดค่าธรรมเนียมโอน/จำนองปี 2025
• Bangkok Post — คณะรัฐมนตรีอนุมัติลดค่าธรรมเนียมอสังหาฯ
• กรมสรรพากร — ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
• HLB Thailand — อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา