Доход от аренды тайской недвижимости облагается налогом в Таиланде независимо от места проживания владельца. Механика чёткая: стандартный вычет 30% с валовой арендной платы (или фактические расходы), прогрессивные ставки НДФЛ, промежуточная и годовая декларации. Сложности возникают на краях — на нерезидентов по умолчанию распространяется фиксированные 15% подоходного налога у источника, что обычно хуже, чем нормальная подача декларации; краткосрочная аренда может повлечь регистрацию по НДС вместе с рисками по Закону о гостиницах.
В этой статье рассматривается полный порядок налогообложения иностранных владельцев недвижимости, получающих доход от аренды на Пхукете и в других регионах Таиланда.
Базовое — что относится к доходу от аренды
К доходу от аренды тайской недвижимости относятся:
- Долгосрочные жилые договоры аренды (арендаторы на 1+ год)
- Краткосрочная аренда (Airbnb, Booking.com, посуточно/понедельно)
- Меблированная и немеблированная недвижимость
- Прямая аренда или через управляющую компанию
- Арендная плата в THB или любой другой валюте (конвертируется в THB на дату получения)
Налогооблагаемый доход — это валовая полученная арендная плата. Возвращаемые залоги доходом не являются. Авансовые платежи — доход того года, в котором получены. Коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором по себестоимости, обычно не являются доходом (уточните у бухгалтера); наценки — являются.
Доход от аренды тайской недвижимости всегда облагается налогом в Таиланде — в том числе для нерезидентов, для владельцев, большую часть года живущих за рубежом, и для тех, кто никогда не приезжает в Таиланд. Недвижимость находится в Таиланде — значит, аренда является тайским источником дохода.
Стандартный вычет 30%
Тайское законодательство о подоходном налоге с физических лиц предоставляет арендодателям выбор:
Вариант 1 — стандартный вычет 30%. Автоматический, без необходимости документов. Покрывает расходы на техническое обслуживание, ремонт, амортизацию, услуги управляющей компании, страхование и прочие расходы на содержание. Применяется к валовой арендной плате; оставшиеся 70% — условный чистый доход от аренды.
Вариант 2 — фактические задокументированные расходы. Фиксируйте фактические затраты с чеками: услуги управляющей компании, CAM, взносы в фонд капитальных расходов (sinking fund, в годовом исчислении), компенсации коммунальных услуг, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, реклама, амортизация. Суммарная сумма и является вычитаемой.
Для большинства иностранных владельцев стандартный вычет 30% проще и нередко выше фактических расходов. Переходите на фактические расходы лишь в том случае, если есть основания полагать, что реальные затраты превысят 30% — например, при значительных ремонтных работах, высоких комиссиях управляющей компании или специфических дорогостоящих обстоятельствах.
Прогрессивные ставки НДФЛ
После вычета чистый доход от аренды добавляется к совокупному тайскому облагаемому доходу арендодателя и рассчитывается по прогрессивным ставкам НДФЛ Таиланда:
| Чистый облагаемый доход | Предельная ставка |
|---|---|
| 0–150 000 THB | 0% |
| 150 001–300 000 | 5% |
| 300 001–500 000 | 10% |
| 500 001–750 000 | 15% |
| 750 001–1 000 000 | 20% |
| 1 000 001–2 000 000 | 25% |
| 2 000 001–5 000 000 | 30% |
| 5 000 001+ | 35% |
Первые 150 000 THB чистого облагаемого дохода освобождены от налога. Личные вычеты (60 000 THB личный, плюс вычеты на иждивенцев) дополнительно снижают налогооблагаемую базу.
Для большинства иностранных владельцев, сдающих один объект, доход от аренды попадает в предельный диапазон 5%–15%; после вычета 30% и освобождения от первых 150 000 THB эффективная ставка обычно составляет 5%–10% от валовой арендной платы.
Две декларации — PND.94 и PND.90
Тайский НДФЛ предусматривает две декларации для арендодателей:
PND.94 — полугодовая декларация, срок подачи — 30 сентября текущего года. Отражает доход, полученный с января по июнь. Уплаченный налог является авансом в счёт годового обязательства.
PND.90 — годовая декларация, срок подачи — 31 марта следующего года. Отражает общий доход (весь год), включая полугодовой период, указанный в PND.94. Рассчитывается итоговая сумма налога; аванс по PND.94 засчитывается; остаток уплачивается (или заявляется возврат).
Обе декларации подаются в местное отделение Налогового управления Таиланда (Revenue Department), через систему e-Filing онлайн или через налогового агента. Иностранные владельцы обычно пользуются услугами налогового агента — комиссия 5 000–15 000 THB за декларацию при стандартных возвратах.
Удержание налога арендатором — осложнение в 5%
Когда тайская компания-арендатор выплачивает арендную плату арендодателю-физическому лицу, арендатор обязан удержать 5% арендной платы и перечислить в Налоговое управление Таиланда. Арендатор выдаёт арендодателю справку об удержании. Арендодатель засчитывает удержанный налог в счёт итоговой суммы к уплате по декларации PND.90.
Это правило действует только когда арендатор — тайское юридическое лицо, а не физическое лицо. Для иностранных владельцев, сдающих жильё физическим лицам (типичная жилая аренда), удержание арендатором не применяется.
Для владельцев, сдающих недвижимость корпорациям (сервисные апартаменты, бизнес-арендаторы), 5% поступают на тайский банковский счёт в виде чистой арендной платы, а возврат осуществляется через декларацию PND.90.
Арендодатель-нерезидент — фиксированные 15% по умолчанию
Если иностранный арендодатель не подаёт тайские налоговые декларации, закон применяет фиксированный подоходный налог у источника (withholding tax) в размере 15% на доход от тайской недвижимости. Это невыгодно — для большинства арендодателей это больший налог, чем рассчитанный при правильной подаче декларации PND.90.
Решение: получить тайский ИНН и подавать PND.90 в обычном порядке. ИНН выдаётся Налоговым управлением Таиланда; оформление занимает один-два дня. Получив ИНН, вы можете подавать PND.94 и PND.90 как резидент-арендодатель, заявлять вычет 30%, применять прогрессивные ставки и уплачивать фактическую (более низкую) сумму налога.
Механика для нерезидента-налогоплательщика по сути та же, что и для резидента, за исключением:
- Декларация подаётся как нерезидент, что ограничивает часть вычетов
- Налоговые льготы, доступные только тайским резидентам, не применяются
- Декларацию может потребоваться подавать даже при доходе ниже порога подачи для резидентов
Для владельцев, проводящих в Таиланде менее 180 дней в году: декларация подаётся как нерезидент. Для проводящих 183+ дней: как резидент (что имеет собственные последствия — см. «Налоговое резидентство» ниже).
Налоговое резидентство — вопрос 180 дней
Таиланд признаёт вас налоговым резидентом, если вы проводите в стране 183 или более дней в календарном году. Налоговые резиденты облагаются налогом на:
- Мировой доход в той мере, в которой он переводится в Таиланд (правила перевода резко изменились в 2024 году — см. ниже)
- Весь доход тайского происхождения
Нерезиденты облагаются налогом только на доход тайского происхождения.
Для владельцев недвижимости в частности, доход от аренды является тайским независимо от резидентства. Вопрос 183 дней влияет на налогообложение прочих доходов (иностранная зарплата, дивиденды, прирост капитала), но не доходов от аренды.
Изменение 2024 года: приказ Налогового управления По. 161/2566 (действует с 1 января 2024) закрыл давно существовавшую лазейку, по которой иностранный доход, переводимый в Таиланд, не облагался налогом при ввозе после окончания того календарного года, в котором он был получен. С 2024 года любой иностранный доход, переводимый налоговым резидентом Таиланда, облагается налогом вне зависимости от времени его получения. Держатели визы LTR (Long-Term Resident) освобождены от этого налога на переводы — см. Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.
НДС — порог 1,8 млн THB
Чистая жилая аренда (наём недвижимого имущества) освобождена от НДС. Долгосрочные арендаторы, платящие за проживание, НДС не влекут.
НДС становится обязательным, когда арендная деятельность квалифицируется как гостиничный или сервисный апартаментный бизнес — как правило, когда:
- Срок аренды краткосрочный (менее 30 дней, посуточно/понедельно)
- Наряду с арендой оказываются услуги (уборка, завтраки, консьерж, ежедневная замена полотенец и постельного белья)
- Объект эксплуатируется в гостиничном формате
Когда деятельность подпадает под НДС и валовая выручка превышает 1 800 000 THB в год, регистрация по НДС обязательна. 7% НДС затем применяются ко всей арендной выручке с этого момента. Владелец может зачитывать входящий НДС по отдельным расходам.
Порог 1,8 млн THB — совокупный для владельца по всем объектам. Для владельцев с несколькими объектами краткосрочной аренды, суммарно превышающих этот порог, регистрация неизбежна.
Для инвесторов в краткосрочную аренду на Пхукете: порог по НДС сочетается с рисками по Закону о гостиницах. Работа в сегменте краткосрочной аренды с выручкой выше 1,8 млн без регистрации по НДС добавляет к рискам за незаконную гостиничную деятельность ещё и налоговое мошенничество.
Налог на дома и землю — отменён
Ранее в Таиланде существовал налог на дома и землю (12,5% от годовой арендной стоимости). Он был отменён Законом о налоге на землю и здания 2019 года и заменён налогом на землю и здания, который значительно ниже (около 0,02% от оценочной стоимости для большинства кондоминиумов во владении иностранцев) и привязан к праву собственности, а не к доходу от аренды.
Некоторые устаревшие онлайн-источники по-прежнему ссылаются на ставку 12,5%. Она не применяется. Не учитывайте её дважды.
Расчётные примеры
Пример 1 — иностранный владелец-резидент, 1 объект, 800 000 THB годовой арендной платы
- Валовая арендная плата: 800 000
- Стандартный вычет 30%: −240 000
- Условный чистый доход от аренды: 560 000
- Личный вычет (единственный): −60 000
- Чистый облагаемый доход: 500 000
- Расчёт НДФЛ:
- 0–150 000 по 0% = 0
- 150 001–300 000 по 5% = 7 500
- 300 001–500 000 по 10% = 20 000
- Итого: 27 500
- Эффективная ставка налога на аренду: ~3,4% от валовой арендной платы
Пример 2 — иностранный владелец-нерезидент, 1 объект, 800 000 THB годовой арендной платы, без тайской декларации
- Валовая арендная плата: 800 000
- Фиксированный подоходный налог у источника 15% (WHT): 120 000
- Эффективная ставка налога: 15% от валовой
Не подающий декларацию платит почти в 5 раз больше налогов, чем подающий правильно. Аргументы в пользу подачи декларации весомые.
Пример 3 — иностранный владелец-резидент, 2 объекта, итого 2 500 000 THB арендной платы, из которых 1 800 000 — краткосрочная аренда
- Валовая арендная плата: 2 500 000
- Стандартный вычет 30%: −750 000
- Чистый доход от аренды: 1 750 000
- Личный вычет: −60 000
- Чистый облагаемый доход: 1 690 000
- Расчёт НДФЛ:
- 0–150 тыс. по 0%, 150–300 тыс. по 5%, 300–500 тыс. по 10%, 500–750 тыс. по 15%, 750 тыс. – 1 млн по 20%, 1 млн – 1,69 млн по 25%
- Итого: ~258 000
- Риск по НДС: краткосрочная часть (1 800 000) на пороговом уровне — регистрация по НДС может потребоваться, добавляет 7% на краткосрочную часть = ~126 000
- Совокупная эффективная ставка налога: ~15% от валовой включая НДС
Краткосрочная аренда создаёт большую часть сложностей при высокой выручке. Долгосрочная аренда проще с точки зрения налогообложения.
Типичные ошибки иностранных владельцев
1. Вообще не подавать декларации. В надежде, что Налоговое управление Таиланда не заметит. Ведомство всё активнее сопоставляет объявления об аренде с налоговыми декларациями; неплательщикам грозит доначисление налогов с санкциями.
2. Подавать только годовую декларацию (PND.90), пропуская полугодовую (PND.94). PND.94 обязательна для арендодателей со значительным доходом от аренды. Пропуск влечёт штрафы.
3. Квалифицировать краткосрочную аренду как долгосрочную в налоговых целях. Налоговое управление проверяет классификацию аренды. Посуточные и понедельные бронирования — краткосрочная аренда, требующая иного анализа в части НДС и Закона о гостиницах.
4. Заявлять одновременно стандартный вычет 30% и фактические расходы. Выбирается один из вариантов. Выберите более высокий.
5. Не получать тайский ИНН. Подача заявления на ИНН проста и открывает доступ к нормальной подаче деклараций. Без него по умолчанию применяется фиксированная ставка 15%.
6. Не декларировать в стране происхождения. Многие иностранные владельцы обязаны также отчитываться о доходе от аренды в Таиланде перед налоговыми органами своей страны (США, Великобритания, Австралия и др.). Налоговые соглашения нередко предусматривают зачёт уплаченного в Таиланде налога, однако обязанность декларировать, как правило, сохраняется.
Что это означает для покупателей в 2026 году
Три правила:
-
Получите тайский ИНН и своевременно подавайте PND.94/PND.90. Эффективная ставка 5–10% при правильной подаче деклараций значительно лучше фиксированных 15% для неподающих.
-
Используйте стандартный вычет 30%, если нет веских оснований отказываться. Проще и обычно выгоднее фактических расходов.
-
Ведите раздельный учёт краткосрочной и долгосрочной аренды. Разные налоговые последствия, разные риски по НДС, разные риски по Закону о гостиницах. Смешивание записей создаёт проблемы при проверке.
Более широкий налоговый контекст: Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде — полный обзор 2026. Закон о гостиницах и риски краткосрочной аренды: Краткосрочная аренда в Таиланде — Закон об отелях 2004 и реальность в Пхукете. Контекст доходности: Доходность аренды на Пхукете — что инвесторы зарабатывают на самом деле. Налоговое освобождение по визе LTR, распространяющееся только на иностранный доход: Виза LTR для покупателей недвижимости в Таиланде — инвестиция $500 тыс.