Houseviser
ไทย THB

สินเชื่อจำนองสำหรับชาวต่างชาติที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย

ชาวต่างชาติกู้จำนองในไทยปี 2026 ได้หรือไม่ — ธนาคารใดให้กู้ LTV และอัตราดอกเบี้ยเป็นอย่างไร และผู้ซื้อส่วนใหญ่ชำระเงินค่าซื้ออย่างไรจริงๆ

คำถามว่า “ชาวต่างชาติกู้จำนองในไทยได้หรือไม่” เป็นหนึ่งในคำถามที่พบบ่อยที่สุดในกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คำตอบสั้นๆ คือ “ได้สำหรับคอนโด ไม่ได้สำหรับที่ดิน และเงื่อนไขเข้มงวดกว่าในประเทศบ้านเกิด” บทความนี้อธิบายว่าธนาคารใดให้กู้จริง, ต้องการอะไร, มีทางเลือกอะไรบ้าง และทำไมผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่จึงจ่ายเงินสด

ธนาคารใดให้กู้แก่ผู้ซื้อต่างชาติจริงๆ

ผลิตภัณฑ์สินเชื่อจำนองของธนาคารพาณิชย์ไทยโดยทั่วไประบุ “สัญชาติไทย” เป็นเงื่อนไข — รวมถึง UOB Thailand, Kasikornbank, SCB, Bangkok Bank และ Krungsri หน้าเว็บไซต์ผลิตภัณฑ์อย่างเป็นทางการไม่ได้โฆษณาสินเชื่อจำนองสำหรับผู้ซื้อต่างชาติเป็นผลิตภัณฑ์ปลีก ผู้ซื้อต่างชาติได้รับสินเชื่อจากธนาคารไทยได้ แต่โดยทั่วไปผ่านข้อยกเว้นเชิงสัมพันธ์, ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา หรือผู้ให้กู้เฉพาะทางรายเดียวที่เปิดเผยผลิตภัณฑ์สำหรับต่างชาติ

MBK Guarantee. บริษัทในเครือ MBK Group — MBK Guarantee เป็นชื่อที่พิสูจน์ได้ในการให้สินเชื่อคอนโดสำหรับผู้ซื้อต่างชาติในปี 2026 โดยประกาศผลิตภัณฑ์สินเชื่อสำหรับต่างชาติและไม่ต้องการบัญชีธนาคารไทยหรือใบอนุญาตทำงาน เงื่อนไขเข้มงวดกว่าที่ผู้กู้สัญชาติไทยได้รับ: โดยทั่วไป LTV 50%, ระยะเวลา 10-15 ปี, อัตรา 7.5-9.0% MBK Guarantee เป็นตัวเลือกพื้นฐานสำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในไทยที่ต้องการ leverage บนคอนโดภูเก็ต

ICBC (Thai) — ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา. ธนาคารในเครือไทยของ Industrial and Commercial Bank of China เคยให้กู้แก่ผู้ถือพาสปอร์ตจีนบนคอนโด off-plan ในโครงการที่ ICBC มีความสัมพันธ์โดยตรง ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีกถาวร ความพร้อมในปัจจุบันขึ้นกับโครงการ และทีมขายของผู้พัฒนาคือผู้ที่ต้องยืนยัน เงื่อนไขทั่วไปเมื่อเปิดรับ: LTV 50%, อัตรา 6.5-7.5%, ระยะเวลา 10-15 ปี โดยกระบวนการดำเนินควบคู่กับตารางชำระของผู้พัฒนา

ข้อยกเว้นเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทย. UOB Thailand (ซึ่งซื้อกิจการธนาคารผู้บริโภค Citibank Thailand ในปี 2022), Bangkok Bank, Kasikornbank และ SCB มีรายงานในช่องทางผู้ปฏิบัติงานว่าบางครั้งพิจารณาคำขอสินเชื่อจากชาวต่างชาติที่เป็นลูกค้าระยะยาว, มีใบอนุญาตทำงานพร้อมประวัติรายได้เสียภาษีในไทย 2 ปีขึ้นไป หรือมีวีซ่า LTR หรือ Privilege พร้อมประวัติธนาคารในไทยที่มีนัยสำคัญ ไม่สามารถยืนยันได้จากหน้าเว็บผลิตภัณฑ์ปลีกอย่างเป็นทางการของธนาคารเหล่านี้ ซึ่งระบุสัญชาติไทยเป็นเงื่อนไขมาตรฐาน — ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ที่ประกาศ วงเงินดังกล่าวเป็นการเจรจาเฉพาะกรณีผ่านช่องทาง private-banking หรือผู้จัดการความสัมพันธ์ ผู้ขอต่างชาติที่ไม่มีความสัมพันธ์เดิมมักถูกปฏิเสธ

สินเชื่อ offshore โดยใช้ทรัพย์สินไทยเป็นหลักประกัน. สินเชื่อจำนองต่างชาติจำนวนหนึ่งมีรูปแบบเป็น offshore — โดยทั่วไปผ่านแผนก private-banking ของธนาคารระหว่างประเทศที่ผู้กู้มีสินทรัพย์อยู่มาก โดยทรัพย์สินไทยเป็นส่วนหนึ่งของหลักประกันรวม สาขาสิงคโปร์ของ Bangkok Bank บางครั้งถูกกล่าวถึงในบริบทนี้ แต่ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีก การจัดการเหล่านี้เป็นแบบเฉพาะ ต้องมีความสัมพันธ์ private-banking เดิม และไม่สามารถเข้าถึงได้จริงสำหรับผู้ซื้อส่วนใหญ่

โดยสรุป: สำหรับผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักในไทยและไม่มีความสัมพันธ์กับธนาคารไทย MBK Guarantee คือตัวเลือกที่เป็นจริง สำหรับชาวต่างชาติผู้พำนักที่มีวีซ่าไทย, ประวัติรายได้ในไทย และธนาคารไทยอยู่แล้ว สินเชื่อเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยเป็นสิ่งที่ควรสอบถาม แต่ไม่ควรสันนิษฐานว่าจะได้รับ

เงื่อนไขที่ต้องมีเพื่อขอกู้

เอกสารมาตรฐานสำหรับการขอสินเชื่อจำนองเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยในปี 2026:

  • พาสปอร์ตที่ยังไม่หมดอายุพร้อมวีซ่าไทยปัจจุบัน (ใบอนุญาตทำงาน, LTR, Privilege, วีซ่าเกษียณ หรือวีซ่าสมรส — วีซ่าท่องเที่ยวไม่ผ่านเงื่อนไข)
  • เอกสารรายได้ 2 ปี: แบบแสดงรายการภาษีจากประเทศบ้านเกิด, หนังสือรับรองนายจ้าง หรืองบการเงินที่ตรวจสอบแล้ว
  • Statement ธนาคาร 6 เดือนล่าสุด (ประเทศบ้านเกิดหรือไทย)
  • สัญญาซื้อขายที่ลงนามแล้วและเอกสารโครงการของผู้พัฒนา
  • การประเมินทรัพย์สินโดยผู้ประเมินที่ธนาคารอนุมัติ (ธนาคารจัดการ; ค่าธรรมเนียม $100-300)
  • บัญชีธนาคารไทยที่มีอยู่ ควรเป็นกับธนาคารที่ให้กู้ โดยมีประวัติ 3-6 เดือน

MBK Guarantee รับเอกสารชุดเบากว่า — ไม่ต้องมีบัญชีธนาคารไทย ไม่ต้องมีใบอนุญาตทำงาน แต่ความแตกต่างของ LTV และอัตราสะท้อนถึงความเสี่ยงที่สูงกว่า

อัตราและเงื่อนไขในปี 2026

อัตราและช่วง LTV ทบทวนเมื่อพฤษภาคม 2026 Minimum Retail Rate (MRR) ของ ธนาคารแห่งประเทศไทย (Bank of Thailand) เปลี่ยนรายเดือน ส่วนต่างของผู้ให้กู้แต่ละรายขึ้นกับโปรไฟล์ผู้กู้และโครงการ ยืนยันราคาปัจจุบันโดยตรงกับผู้ให้กู้ก่อนอ้างอิงตัวเลขเหล่านี้

เงื่อนไขโดยประมาณจากผลิตภัณฑ์ที่เปิดเผยสาธารณะหรือปรากฏในธุรกรรมผู้ซื้อต่างชาติที่ผ่านมา:

ช่องทาง LTV ทั่วไป ช่วงอัตรา ระยะเวลา ต้องมีวีซ่าต่างชาติ
MBK Guarantee (ผลิตภัณฑ์ปลีกต่างชาติ) สูงสุด 50% 7.5-9.0% 10-15 ปี ไม่
ICBC Thai (ช่องทางพาร์ทเนอร์ผู้พัฒนา, ความพร้อมขึ้นกับโครงการ) สูงสุด 50% เมื่อเปิดรับ 6.5-7.5% เมื่อเปิดรับ 10-15 ปี ไม่ (ช่องทางพาสปอร์ตจีน; ยืนยันกับผู้พัฒนา)
ธนาคารพาณิชย์ไทย เชิงสัมพันธ์ ขึ้นกับกรณี, มักอยู่ที่ 50-70% 6.5-8.0% สูงสุด 30 ปี (จำกัดอายุ 70 ปี) ใช่ — ใบอนุญาตทำงาน, LTR หรือ Privilege พร้อมประวัติรายได้ในไทย
วงเงิน private-banking offshore กำหนดเฉพาะ เจรจาต่อรอง ขึ้นกับกรณี ไม่มี — หลักประกันจากสินทรัพย์ offshore

อัตราเหล่านี้สูงกว่าที่พลเมืองไทยจ่ายสำหรับทรัพย์สินเดียวกัน 200-400 basis points ส่วนต่างสะท้อนมุมมองของธนาคารต่อความเสี่ยงในการยึดทรัพย์สินคอนโดของผู้กู้ต่างชาติ — ยึดคืนยากกว่า ขายต่อยากกว่า บังคับคดีกับเจ้าของที่ไม่อยู่ยากกว่า หาก MBK Guarantee หรือสินเชื่อ ICBC พาร์ทเนอร์ผู้พัฒนาไม่พร้อมให้บริการ สินเชื่อเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยคือตัวเลือกถัดไปที่ควรสำรวจ — แต่เฉพาะเมื่อคุณถึงเกณฑ์ถิ่นที่อยู่และประวัติรายได้ที่อธิบายข้างต้นแล้วเท่านั้น

ผู้ซื้อที่ดินและวิลล่าทำอย่างไร

ธนาคารพาณิชย์ไทยไม่ให้กู้แก่ชาวต่างชาติบนที่ดินหรือวิลล่า freehold ทางเลือกมาตรฐาน:

จำนอง offshore. ผู้ซื้อบางรายจำนองทรัพย์สินในประเทศบ้านเกิด (HELOC, การ remortgage หรือสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน) และโอนเงินสดมาไทย แบบฟอร์ม FET (แบบฟอร์ม FET) บันทึกแหล่งที่มาและจำเป็นสำหรับการถือครองคอนโด freehold ของต่างชาติ แบบฟอร์มเดียวกันนี้เป็นแนวปฏิบัติที่ดีแม้สำหรับการซื้อวิลล่าผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว

งวดชำระของผู้พัฒนา. สำหรับวิลล่าและคอนโด off-plan ตารางชำระเงินของผู้พัฒนาเองทำหน้าที่เสมือนสินเชื่อดอกเบี้ยศูนย์ระหว่างการก่อสร้าง โครงสร้างทั่วไป: 10-30% เมื่อลงนาม, 60-80% เป็นงวดตามไมล์สโตนระหว่างก่อสร้าง, ยอดคงเหลือเมื่อโอน ดู อสังหาริมทรัพย์ off-plan vs มือสองในไทย — ความเสี่ยง ตารางชำระเงิน และเมื่อใดที่เหมาะสม สำหรับการเปรียบเทียบที่กว้างขึ้น

สินเชื่อส่วนบุคคล. สำนักงานกฎหมายจำนวนหนึ่งในกรุงเทพฯ และภูเก็ตทำหน้าที่เป็นนายหน้าสินเชื่อสกุลเงินต่างประเทศส่วนบุคคลโดยใช้ทรัพย์สินไทยเป็นหลักประกัน อัตราอยู่ที่ 9-12%, LTV โดยทั่วไป 50%, ระยะเวลา 3-5 ปีพร้อม balloon payment นี่คือสินเชื่อสะพาน ไม่ใช่ทางออกถาวร

เงินสด. วิธีที่พบบ่อยที่สุด ประมาณ 70-80% ของการซื้อคอนโดและวิลล่าภูเก็ตของต่างชาติเกิน THB 10 ล้านปิดด้วยเงินสด จากการสังเกตของเราในธุรกรรมที่ผ่านมา ต้นทุนและความซับซ้อนของสินเชื่อจำนองไทยผลักดันผู้ซื้อส่วนใหญ่ให้นำทุนมาเองแทนการกู้ในประเทศ

ค่าใช้จ่ายที่ซ่อนอยู่

หากคุณรับสินเชื่อจำนองไทยในฐานะชาวต่างชาติ ให้เตรียมงบสำหรับ:

  • ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนจำนอง: โดยทั่วไป 1.0% ของวงเงินกู้ จ่ายที่ สำนักงานที่ดิน (Land Office); บางช่วงโปรโมชันและประเภทสินเชื่ออาจได้อัตราลดลง — ยืนยันที่ Land Office สำหรับกรณีของคุณ
  • อากรแสตมป์ (stamp duty) บนสินเชื่อ: โดยทั่วไป 0.05% ของวงเงินกู้ มักจำกัดที่ THB 10,000 ในทางปฏิบัติ
  • ประกันอัคคีภัย: ธนาคารกำหนด โดยทั่วไป THB 3,000-8,000 ต่อปี
  • ประกันชีวิตสินเชื่อจำนอง: มักเป็นข้อกำหนดของธนาคาร โดยทั่วไป THB 30,000-100,000 ขึ้นไป ขึ้นกับอายุและขนาดสินเชื่อ
  • ค่าปรับชำระคืนก่อนกำหนด: มักอยู่ที่ 2-3% ของยอดที่ชำระคืนหากชำระภายใน 3 ปีแรก ขึ้นกับธนาคารและผลิตภัณฑ์ ยืนยันในสัญญาสินเชื่อของคุณ
  • ค่าประเมิน: $100-300 จ่ายล่วงหน้า
  • ค่าธรรมเนียมจัดการของธนาคาร: โดยทั่วไป 0-1% ขึ้นกับผลิตภัณฑ์

รายการเหล่านี้รวมเพิ่ม 2-4% ของต้นทุนทั้งหมดในปีแรกนอกเหนือจากอัตราดอกเบี้ยที่ระบุ

เหมาะสำหรับใคร

  • ชาวต่างชาติผู้พำนักที่มีใบอนุญาตทำงาน, วีซ่า LTR หรือ Privilege, บัญชีธนาคารไทย และประวัติรายได้ในไทย 2 ปีขึ้นไป
  • ผู้ซื้อสัญชาติจีน เมื่อสินเชื่อช่องทางพัฒนาโครงการ ICBC พร้อมให้บริการสำหรับโครงการนั้นๆ (ยืนยันกับทีมขายของผู้พัฒนา)
  • ผู้ซื้อที่ต้องการรักษา capital offshore ไว้ลงทุนที่อื่นและยอมรับการจ่ายอัตราสูงกว่าบ้านเกิด 200-400 basis points

ไม่เหมาะสำหรับใคร

  • ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ได้พำนักและไม่มีวีซ่าไทยนอกจากตราประทับนักท่องเที่ยว — อัตราการอนุมัติต่ำมาก
  • ผู้ซื้อวิลล่า บ้าน หรือที่ดิน — ผลิตภัณฑ์ไม่มีอยู่
  • ผู้ซื้อที่ชำระเงินสดได้และไม่ได้รับผลตอบแทนเกิน 8% จากเงินทุนเทียบเท่าที่อื่น — ส่วนต่างอัตราดอกเบี้ยกินผลประโยชน์ leverage ทั้งหมด

แหล่งข้อมูล

แหล่งข้อมูลหลัก:

หน้าผลิตภัณฑ์ผู้ให้กู้:

คำถามที่พบบ่อย

ชาวต่างชาติกู้สินเชื่อจำนองซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้หรือไม่? ▾

ได้ สำหรับคอนโดมิเนียม แต่ไม่ได้สำหรับที่ดินหรือวิลล่า และเงื่อนไขเข้มงวดกว่าในประเทศบ้านเกิด ตัวเลือกที่พิสูจน์ได้สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในปี 2026 คือ MBK Guarantee ซึ่งประกาศรับสมัครสินเชื่อคอนโดต่างชาติโดยไม่ต้องมีถิ่นที่อยู่ในไทย ทั่วไปให้ LTV 50%, ระยะเวลา 10-15 ปี, อัตรา 7.5-9.0% ICBC Thai เคยให้สินเชื่อแก่ผู้ถือพาสปอร์ตจีนผ่านช่องทางพัฒนาโครงการพาร์ทเนอร์ — ยืนยันความพร้อมปัจจุบันกับทีมขายของผู้พัฒนา เนื่องจากไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีกถาวร ธนาคารพาณิชย์ไทย (UOB, Bangkok Bank, Kasikornbank, SCB) โดยทั่วไประบุสัญชาติไทยเป็นเงื่อนไขผลิตภัณฑ์ แต่บางครั้งอนุมัติสินเชื่อเชิงสัมพันธ์แก่ชาวต่างชาติที่อาศัยในไทยนาน ผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่ชำระเงินสด, ใช้ equity จากต่างประเทศ หรือผ่านงวดชำระของผู้พัฒนา

ธนาคารไทยใดบ้างที่ให้กู้แก่ชาวต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์? ▾

MBK Guarantee เป็นผลิตภัณฑ์ปลีกที่ประกาศสาธารณะเพียงรายเดียวสำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในปี 2026 ICBC (Thai) เคยให้กู้แก่ผู้ถือพาสปอร์ตจีนบนโครงการ off-plan ที่มีความร่วมมือกับ ICBC โดยตรง — ความพร้อมในปัจจุบันขึ้นกับโครงการและต้องยืนยันกับผู้พัฒนา UOB Thailand, Bangkok Bank, Kasikornbank และ SCB ระบุสัญชาติไทยเป็นเงื่อนไขมาตรฐาน แต่ช่องทาง relationship-management บางครั้งพิจารณาให้กู้แก่ชาวต่างชาติที่มีใบอนุญาตทำงาน, วีซ่า LTR หรือ Privilege, และประวัติรายได้เสียภาษีในไทย 2 ปีขึ้นไป — เป็นการเจรจาเฉพาะกรณี ไม่ใช่ผลิตภัณฑ์ปลีก ผู้ซื้อต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้พำนักอาศัยมักถูกปฏิเสธที่สาขาธนาคาร

ชาวต่างชาติกู้ได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทย (LTV)? ▾

โดยทั่วไป 50% LTV สำหรับผลิตภัณฑ์ MBK Guarantee ที่ประกาศสาธารณะ หมายความว่าต้องวางเงินดาวน์ 50% สินเชื่อเชิงสัมพันธ์จากธนาคารพาณิชย์ไทยแก่ชาวต่างชาติผู้พำนักนานอาจถึง 60-70% LTV เป็นรายกรณี แต่เป็นวงเงินที่ต้องเจรจาและต้องมีความสัมพันธ์กับธนาคาร รวมถึงวีซ่าที่เหมาะสม (ใบอนุญาตทำงาน, LTR หรือ Privilege) เปรียบเทียบกับพลเมืองไทยที่ได้รับ 80-90% LTV สำหรับทรัพย์สินเดียวกัน

ชาวต่างชาติจำนองที่ดินหรือวิลล่าในไทยได้หรือไม่? ▾

ไม่ได้โดยตรง ธนาคารไทยไม่ให้กู้แก่ชาวต่างชาติบนที่ดินกรรมสิทธิ์เต็ม (freehold) เนื่องจากชาวต่างชาติไม่สามารถถือครองที่ดินแบบ freehold ได้ (ดู [[foreign-property-ownership-thailand]]) การซื้อวิลล่าผ่าน[[freehold-vs-leasehold-thailand|สิทธิการเช่าระยะยาว]] หรือการถือครองผ่านบริษัทไทยก็ไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อผ่านธนาคารพาณิชย์ไทยทั่วไป สินเชื่อวิลล่าต่างชาติในปี 2026 หมายถึงจำนองจากต่างประเทศโดยใช้ทรัพย์สินในประเทศบ้านเกิดเป็นหลักประกัน, แผนงวดชำระของผู้พัฒนา หรือไม่มีสินเชื่อเลย

บทความที่เกี่ยวข้อง