แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) เป็นหลักฐานเอกสารที่ว่าเงินซื้อคอนโดมิเนียมไทยมาจากต่างประเทศเป็นเงินตราต่างประเทศ มันเป็นสะพานเชื่อมระหว่างบัญชีธนาคารของผู้ซื้อในต่างประเทศและความต้องการของสำนักงานที่ดินไทยว่าการจดทะเบียนคอนโดของผู้ต่างชาติต้องมีเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศ
สำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติ แบบฟอร์ม FET เป็นส่วนบังคับ: ไม่มี FET ก็ไม่มีการจดทะเบียนคอนโด กลไกการทำงานนั้นตรงไปตรงมา แต่ระยะเวลา ความเป็นปัจจุบัน และเอกสารมีความสำคัญ
แบบฟอร์ม FET คืออะไร
แบบฟอร์ม FET (Foreign Exchange Transaction form) ออกโดยธนาคารไทยเมื่อเงินตราต่างประเทศเข้าประเทศไทยและแปลงเป็นเงินบาท เอกสารนี้บันทึก:
- ชื่อเต็มของผู้ซื้อ (ตรงกับพาสปอร์ต)
- จำนวนเงินในตราต่างประเทศเดิม (USD, EUR, SGD เป็นต้น)
- เงินบาทที่ได้รับเทียบเท่า โดยธนาคารหลังการแปลงเงินตรา
- รหัสวัตถุประสงค์ ระบุรายการ (โดยปกติ “ซื้อคอนโดมิเนียม” หรือเทียบเท่า)
- วันที่ออกแบบฟอร์มและเลขอ้างอิงของธนาคาร
แบบฟอร์มนี้อยู่บนเอกสารตามที่ ธนาคารแห่งประเทศไทย กำหนด มีอักษรประทับและลายเซ็นของธนาคารไทย ใช้เป็นการยืนยันอย่างเป็นทางการว่าเงินที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยและแปลงเป็นเงินบาทแล้ว
ทำไม FET จึงมีความสำคัญ
มาตรา 19 ของพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม กำหนดให้ผู้ซื้อคอนโดต่างชาติต้องนำเงินซื้อเข้ามาจากต่างประเทศ สำนักงานที่ดินใช้แบบฟอร์ม FET เป็นหลักฐานเอกสาร ถ้าไม่มีแบบฟอร์ม สำนักงานที่ดินจะปฏิเสธการจดทะเบียนยูนิตในชื่อของผู้ซื้อต่างชาติ
ความต้องการนี้เป็นการใช้งานที่สะอาดที่สุดของกฎของพระราชบัญญัติว่าด้วยเงินต่างประเทศ: แทนที่จะตรวจสอบการโอนธนาคารและการแปลงเงินตราผ่านเอกสารที่ซับซ้อน ธนาคารไทยรับรองการโอนเข้าด้วยแบบฟอร์มมาตรฐาน สำนักงานที่ดินยอมรับแบบฟอร์ม ความต้องการได้รับการปฏิบัติตามแล้ว
แบบฟอร์ม FET ยังมีวัตถุประสงค์ที่สอง: เมื่อขายต่อไป แบบฟอร์ม FET ช่วยให้ผู้ต่างชาตินำรายได้กลับเข้าประเทศต่างประเทศโดยไม่มีปัญหาการควบคุมการแลกเปลี่ยนเงินตรา แบบฟอร์ม FET ดั้งเดิมเป็นหลักฐานของเงินตราต่างประเทศเข้ามา รายได้จากการขายจนถึงจำนวนนั้นสามารถไหลกลับออกไปเป็นการนำเข้าใหม่แทนการส่งออกเงินตราต่างประเทศรูปแบบใหม่
วิธีการขอรับแบบฟอร์ม FET
กระบวนการมาตรฐาน:
1. โอนเงินตราต่างประเทศจากธนาคารของคุณในต่างประเทศไปยังธนาคารไทย ธนาคารไทยที่รับเงินสามารถเป็น:
- บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง (ในชื่อของคุณ)
- บัญชีเอสโครว์ของทนายความของคุณ
- บัญชีของผู้ขาย (พบได้น้อยกว่าสำหรับวัตถุประสงค์ FET; บัญชีของตัวเองมักจะเรียบร้อยที่สุด)
2. ระบุรหัสวัตถุประสงค์ คำแนะนำการโอนควรระบุวัตถุประสงค์ว่า “ซื้อคอนโดมิเนียม” (หรือรหัสเทียบเท่าตามระบบของธนาคาร) รหัสวัตถุประสงค์จะเรียกใช้ขั้นตอนการออกแบบฟอร์ม FET
3. เงินต้องเป็นตราต่างประเทศ USD, EUR, SGD, GBP, AUD — ไม่ใช่บาท การโอนที่กำหนดเป็นบาทจากต่างประเทศไม่ได้ตรงตามเงื่อนไข เงินต้องเป็นตราต่างประเทศที่ธนาคารไทยแปลง
4. รับแบบฟอร์ม FET เงินโอนครั้งเดียวที่อยู่เหนือ USD 50,000 จะทำให้เกิดการออกแบบฟอร์ม FET โดยอัตโนมัติ เงินที่น้อยกว่าอาจต้องขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารไทยที่รับเงิน แบบฟอร์มมักจะออกภายใน 1–3 วันทำการหลังจากได้รับเงินโอน
5. เก็บบัญชีต้นฉบับ นำแบบฟอร์ม FETต้นฉบับ (ไม่ใช่สำเนา) ไปยังสำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เก็บสำเนาเพิ่มเติมสำหรับบันทึกของคุณ
ปัญหา FET ที่พบบ่อย
1. แบบฟอร์ม FET ที่เก่า (อายุเกิน ~6 เดือน) สำนักงานที่ดินบางแห่งท้าทายแบบฟอร์ม FET ที่มีอายุเกิน ~6 เดือน ถ้าการโอนกรรมสิทธิ์ของคุณล่าช้าเกินกำหนด ให้จัดการโอนเงินเข้าที่ใหม่ผ่านธนาคารเดียวกัน — แม้แต่จำนวนเล็กน้อย (USD 5,000–10,000) ก็เพียงพอที่จะสร้างแบบฟอร์ม FET ใหม่ที่สร้างกิจกรรมที่มีแหล่งที่มาจากต่างประเทศเมื่อเร็ว ๆ นี้
2. ชื่อผู้รับที่ผิด แบบฟอร์ม FET ต้องแสดงชื่อของผู้ซื้อตามที่ปรากฏในการจดทะเบียนโฉนด ถ้าเงินโอนไปที่บัญชีเอสโครว์ของทนายความโดยใช้ชื่อทนายความเป็นผู้รับ แบบฟอร์ม FET จะแสดงทนายความ ไม่ใช่คุณ — สำนักงานที่ดินอาจจะไม่ยอมรับ ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเองเมื่อเป็นไปได้
3. จำนวนเงินที่ผิด แบบฟอร์ม FET ควรแสดงจำนวนเงินตราต่างประเทศและจำนวนเงินบาทที่แปลง โดยเงินบาทเทียบเท่าอย่างน้อยเท่ากับราคาซื้อ (หรือส่วนที่เป็นเอกสารสำหรับสถานการณ์ FET บางส่วน)
4. รหัสวัตถุประสงค์ขาดหายไป ถ้าเงินโอนดั้งเดิมไม่ได้ระบุรหัสวัตถุประสงค์ “ซื้อคอนโดมิเนียม” ธนาคารอาจจะไม่ออกแบบฟอร์ม FET โดยอัตโนมัติ ขอเป็นลายลักษณ์อักษรจากธนาคารพร้อมเอกสารสนับสนุนสามารถแก้ไขปัญหานี้
5. เงินโอนที่เล็กกว่าหลายครั้ง ถ้าเงินซื้อมาในหลายเงินโอนเล็ก ๆ แทนที่จะเป็นเงินโอนหนึ่งครั้งที่ใหญ่ ๆ คุณอาจมีแบบฟอร์ม FET หลายฉบับที่เล็ก ๆ ที่รวมกันเท่ากับราคาซื้อ สำนักงานที่ดินส่วนใหญ่ยอมรับสิ่งนี้ ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินเฉพาะของคุณล่วงหน้า
ระยะเวลา — เมื่อใดที่จะส่งเงิน
สำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ราบรื่น:
- 5–10 วันทำการก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: ส่งเงินโอนจากธนาคารของคุณในต่างประเทศ เงินโอนระหว่างประเทศสามารถใช้เวลา 1–3 วันทำการเพื่อชำระและให้พร้อมสำหรับการออกแบบฟอร์ม FET
- 3–5 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: ยืนยันว่าธนาคารไทยออกแบบฟอร์ม FET แล้ว รับแบบฟอร์มต้นฉบับ
- 1–2 วันก่อนวันโอนกรรมสิทธิ์: จัดเตรียมเช็คแคชเชียร์จากธนาคารไทยเดียวกันสำหรับยอดเงินส่วนที่เหลือและค่าธรรมเนียมการโอน
- วันโอนกรรมสิทธิ์: นำแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับและเช็คแคชเชียร์ไปยังสำนักงานที่ดิน
โหมดล้มเหลวที่พบบ่อยที่สุดในวันโอนกรรมสิทธิ์: เงินโอนสายเกินไป แบบฟอร์ม FET ยังไม่ออก การโอนกรรมสิทธิ์ล่าช้า
เมื่อ FET ไม่จำเป็น
ความต้องการ FET ใช้บังคับโดยเฉพาะกับ การจดทะเบียนคอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์เต็มในชื่อต่างชาติ สถานการณ์อื่นไม่ต้องการ FET:
- การจดทะเบียนลีสโฮลด์ (ผู้ต่างชาติรับสิทธิการเช่าที่จดทะเบียน): ความต้องการแตกต่างกัน บางครั้ง FET ต้องการ บางครั้งไม่ต้องการ
- การซื้อของคู่สมรสไทย (คู่สมรสไทยซื้อที่ดินในชื่อของตนเอง): ไม่ต้องการ FET (การซื้อของคู่สมรสไทยไม่ใช่การธุรกรรมต่างประเทศสำหรับวัตถุประสงค์ของสำนักงานที่ดิน แม้ว่าการประกาศคู่สมรสไทยจะมีความต้องการของตัวเอง)
- การซื้อที่ดินต่างประเทศโดยใช้การลงทุนตาม Section 96 bis: เอกสารอื่นที่แตกต่างกัน แบบฟอร์ม FET เทียบเท่าสำหรับการลงทุน ฿40 ล้าน
- การถ่ายทอดโดยการสืบทอด: กฎที่แตกต่างกัน
สำหรับโครงสร้างการซื้อแต่ละแบบที่ไม่ใช่คอนโดมิเนียมกรรมสิทธิ์เต็ม ทนายความของคุณจะให้คำแนะนำเกี่ยวกับความต้องการเอกสารเงินเข้าแบบเทียบเท่า
ความหมายสำหรับผู้ซื้อ
สำหรับผู้ซื้อคอนโดต่างชาติในภูเก็ต:
1. วางแผนการจัดเวลา FET ให้ 5–10 วันก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ส่งเงินโดยมีระยะเวลาเพียงพอ อย่าปล่อยให้มันสายเกินไป
2. ใช้บัญชีธนาคารไทยของคุณเอง เส้นทางที่สะอาดที่สุด — ชื่อของคุณ บัญชีของคุณ แบบฟอร์ม FET ของคุณ หลีกเลี่ยงการกำหนดเส้นทางผ่านบัญชีเอสโครว์ของทนายความ เว้นแต่จะได้รับคำแนะนำเป็นอย่างอื่น
3. ระบุรหัสวัตถุประสงค์อย่างชัดเจน “ซื้อคอนโดมิเนียม” หรือเทียบเท่า ธนาคารต้องการสิ่งนี้เพื่อออกแบบฟอร์ม FET
4. เก็บแบบฟอร์ม FET ต้นฉบับ ต้องใช้ที่สำนักงานที่ดินในวันโอนกรรมสิทธิ์ เก็บสำเนาเพื่อบันทึกของคุณ — คุณจะต้องใช้มันอีกครั้งเมื่อขายต่อเพื่อนำรายได้กลับ
สำหรับบริบทการธุรกรรมที่กว้างขึ้น: ซื้อที่ดินในไทยทีละขั้นตอน และ วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน สำหรับกรอบพระราชบัญญัติคอนโดมิเนียมพื้นฐาน: พระราชบัญญัติคอนโดมิเนียม และ การเป็นเจ้าของที่ดินของต่างชาติในไทย