พระราชบัญญัติการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว B.E. 2542 (1999) เป็นกฎหมายพาณิชย์สำคัญของไทยที่จำกัดไม่ให้คนต่างชาติประกอบธุรกิจบางประเภทในไทยโดยไม่มีใบอนุญาต กฎหมายนี้เกี่ยวข้องกับการดำเนินธุรกิจในไทยมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย แต่ทั้งสองเรื่องเชื่อมกันเมื่อผู้ซื้อต่างชาติใช้โครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติส่วนใหญ่ — ผู้ซื้อคอนโดในนามตนเองหรือวิลล่าผ่านสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) + สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) — พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเป็นเพียงบริบทพื้นหลัง ไม่ได้บังคับใช้โดยตรง สำหรับผู้ซื้อที่พิจารณาหรือดำเนินโครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน FBA กำหนดว่าบริษัทสามารถดำเนินการได้อย่างถูกกฎหมายในรูปแบบใด
พ.ร.บ. นี้กำหนดอะไรบ้าง
หน้าที่หลักสามประการ:
1. นิยาม “คนต่างด้าว” สำหรับกฎหมายธุรกิจ. คนต่างด้าวตาม FBA คือบุคคลธรรมดาที่ไม่ใช่คนไทย หรือนิติบุคคล (juristic person) ที่จดทะเบียนในต่างประเทศ หรือบริษัทที่จดทะเบียนในไทยที่คนต่างชาติถือหุ้นข้างมาก (มากกว่า 49%) หรือบริษัทที่จดทะเบียนในไทยที่คนต่างชาติควบคุมผ่านกลไกอื่น เช่น หุ้นบุริมสิทธิ์ สิทธิออกเสียง
2. จำกัดกิจกรรมของคนต่างด้าว. กฎหมายแบ่งกิจกรรมทางธุรกิจออกเป็นสามบัญชี:
- List 1 (ห้ามโดยเด็ดขาด) — กิจกรรมที่คนต่างชาติไม่สามารถประกอบได้ไม่ว่าจะใช้โครงสร้างใด (รายการจำกัด: หนังสือพิมพ์ วิทยุโทรทัศน์ การทำนา กิจกรรมเกษตรบางประเภท การค้าของโบราณ)
- List 2 (ต้องได้รับอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี) — กิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับความมั่นคงแห่งชาติ วัฒนธรรม ผลิตภัณฑ์เกษตร
- List 3 (ต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว) — รายการกว้าง รวมถึงบริการวิชาชีพส่วนใหญ่ บริการด้านกฎหมาย บัญชี ค้าปลีกที่มีทุนต่ำกว่า THB 100M ร้านอาหาร การท่องเที่ยว
3. สร้างกลไกการออกใบอนุญาต. บริษัทที่คนต่างชาติถือหุ้นข้างมากที่ต้องการประกอบกิจกรรมต้องห้ามต้องขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวจากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า การอนุมัติขึ้นอยู่กับดุลพินิจและไม่ใช่เรื่องปกติ
ความเชื่อมโยงกับอสังหาริมทรัพย์
FBA ไม่ได้กำกับดูแลการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรง — นั่นคือหน้าที่ของประมวลกฎหมายที่ดิน (สำหรับที่ดิน) และพระราชบัญญัติอาคารชุด (สำหรับคอนโด) แต่กฎหมายนี้มีผลเมื่อผู้ซื้อต่างชาติใช้โครงสร้างบริษัท:
โครงสร้างบริษัทที่คนไทยถือหุ้นข้างมาก. อัตราส่วนถือหุ้น 51% ไทย / 49% ต่างชาติ ที่ใช้กันทั่วไปในโครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดิน ส่วนหนึ่งออกแบบมาเพื่อให้บริษัทอยู่นอกขอบเขต FBA บริษัทที่คนไทยถือหุ้น 51% ถือว่าเป็นไทยทั้งภายใต้ประมวลกฎหมายที่ดิน (ถือครองที่ดินได้) และ FBA (ไม่มีข้อจำกัดทางธุรกิจ)
คำถามเรื่องนอมินี. หากผู้ถือหุ้นไทยเป็นนอมินี (ถือหุ้นแทนคนต่างชาติโดยไม่มีผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่แท้จริง) โครงสร้างนั้นผิดกฎหมายตาม Sections 113–114 ของประมวลกฎหมายที่ดิน — แยกต่างหากจาก FBA การบังคับใช้กฎหมายช่วงปี 2024–2025 (โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ — สิ่งที่เปลี่ยนไปในปี 2024–2025) ขับเคลื่อนโดยการดำเนินคดีตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่ใช่ FBA
บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุน BOI. บริษัทที่ได้รับการส่งเสริมจากคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนสามารถประกอบกิจกรรมบางอย่างที่ FBA จำกัด และสามารถถือครองที่ดินสำหรับกิจกรรมธุรกิจที่ได้รับการส่งเสริมได้ แม้จะมีคนต่างชาติถือหุ้นข้างมาก การส่งเสริม BOI เป็นข้อยกเว้นหลักต่อข้อจำกัด FBA สำหรับธุรกิจที่คนต่างชาติควบคุม
ผลต่อผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์
สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต่างชาติในภูเก็ตส่วนใหญ่ มีกฎสามข้อ:
1. การถือครองคอนโดของคนต่างชาติโดยตรงอยู่นอกขอบเขต FBA. พระราชบัญญัติอาคารชุดกำกับดูแลการซื้อของคุณ FBA ไม่มีผล
2. สิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold) + สิทธิเหนือพื้นดิน (superficies) สำหรับวิลล่าอยู่นอกขอบเขต FBA. สิทธิที่จดทะเบียนเป็นสิทธิส่วนบุคคล (หรือถือในนามคุณในฐานะบุคคลธรรมดา) ไม่ได้ถือในโครงสร้างบริษัทที่ FBA จะกำกับดูแล
3. โครงสร้างบริษัทไทยถือครองที่ดินถูกกฎหมายภายใต้ FBA เฉพาะเมื่อผู้ถือหุ้นไทยเป็นจริง. เพดาน 49% สำหรับคนต่างชาติมีขึ้นเพื่อให้บริษัทอยู่นอกขอบเขต FBA การเข้าสู่ดินแดนนอมินีผิดกฎหมายตามประมวลกฎหมายที่ดินโดยไม่คำนึงถึงการปฏิบัติตาม FBA
สำหรับบริบทเพิ่มเติมเรื่องโครงสร้างบริษัท: โครงสร้างบริษัทไทยเพื่อถือครองอสังหาริมทรัพย์ — สิ่งที่เปลี่ยนไปในปี 2024–2025. สำหรับกรอบการถือครอง: การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติในไทย — สิ่งที่ถือครองได้และไม่ได้. สำหรับพระราชบัญญัติอาคารชุด: พระราชบัญญัติอาคารชุดของไทย — กฎหมายเบื้องหลังการถือครองคอนโดของชาวต่างชาติ.