พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 (Land and Building Tax Act B.E. 2562) ได้แทนที่ภาษีโรงเรือนและที่ดินเดิมของไทยด้วยภาษีทรัพย์สินประจำปีที่คำนวณจากความเป็นเจ้าของ โครงสร้างภาษีใหม่นี้คล้ายคลึงกับภาษีทรัพย์สินในหลายประเทศตะวันตก — คิดจากมูลค่าประเมิน แบ่งตามประเภทการใช้งาน ชำระเป็นรายปีให้กับองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น และต่ำกว่าระบบเดิมมาก
สำหรับเจ้าของทรัพย์สินชาวต่างชาติ ผลกระทบในทางปฏิบัติมีน้อย — โดยทั่วไปประมาณ 2,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับคอนโดในภูเก็ต การเข้าใจกลไกนี้มีความสำคัญสำหรับการวางแผนงบประมาณ และเพื่อทำความเข้าใจว่าทำไมตัวเลข 12.5% ที่ยังถูกอ้างถึงในบางแหล่งข้อมูลออนไลน์จึงเป็นข้อมูลที่ผิด
บทความนี้ครอบคลุมอัตราภาษี การยกเว้น กลไกการชำระ และความแตกต่างระหว่างระบบเก่าและใหม่
ภาษีที่ถูกยกเลิกไป
ก่อนปี 2020 ไทยมีภาษีประจำปีที่เกี่ยวกับทรัพย์สินอยู่สองประเภท:
ภาษีโรงเรือนและที่ดิน — 12.5% ของค่าเช่าต่อปี (ตามจริงหรือตามการประเมิน) สำหรับทรัพย์สินที่ใช้เพื่อการพาณิชย์หรือให้เช่า ไม่บังคับใช้กับที่พักอาศัยของเจ้าของเอง
ภาษีบำรุงท้องที่ — ภาษีประจำปีเล็กน้อยสำหรับที่ดินตามมูลค่าประเมิน
ทั้งสองประเภทถูกยกเลิกโดย พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2020 พ.ร.บ. ดังกล่าวรวมและขยายฐานภาษีทรัพย์สินในขณะที่ลดอัตราลงอย่างมีนัยสำคัญ
ตัวเลข 12.5% ที่ยังปรากฏในแหล่งข้อมูลออนไลน์บางแห่งและเอกสารของบริษัทนายหน้าไม่มีผลบังคับใช้กับทรัพย์สินใดในปี 2026 อย่านำมาคิดเป็นงบประมาณ
โครงสร้างใหม่ — พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562
พ.ร.บ. ปี 2562 กำหนดภาษีทรัพย์สินประจำปีจากมูลค่าประเมินของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อัตราแตกต่างกันตาม:
- ประเภทการใช้งาน (ที่พักอาศัย เกษตรกรรม พาณิชยกรรม/อุตสาหกรรม ว่างเปล่า)
- มูลค่าทรัพย์สิน
- สถานะของเจ้าของ (ที่อยู่อาศัยหลักที่มีชื่อในทะเบียนบ้าน vs. บ้านหลังที่สอง/เพื่อการลงทุน)
กรมธนารักษ์เป็นผู้ดูแลฐานข้อมูลมูลค่าประเมิน — ซึ่งเป็นฐานข้อมูลเดียวกับที่ใช้คำนวณค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) มูลค่าประเมินโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาตลาด 30–50%
อัตราภาษีแยกตามประเภทการใช้งาน
ที่พักอาศัย — หลักที่อยู่อาศัย (เจ้าของอยู่อาศัยเองและมีชื่อในทะเบียนบ้าน)
สำหรับที่พักอาศัยหลักของพลเมืองไทยหรือชาวต่างชาติที่มีสิทธิ์ โดยมีชื่อเจ้าของในทะเบียนบ้าน (Tabien Baan) ของทรัพย์สินนั้น:
| เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง | เป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง (เช่น บนที่ดินเช่า) |
|---|---|
| ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก | ยกเว้น 10 ล้านบาทแรก |
| 0.03–0.10% สำหรับมูลค่าเกินกว่าการยกเว้น | 0.03–0.10% สำหรับมูลค่าเกินกว่าการยกเว้น |
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ หมวดนี้ไม่บังคับใช้ เนื่องจากชาวต่างชาติมักไม่ได้ลงทะเบียนทะเบียนบ้านในยูนิตคอนโดของตน (สมุดทะเบียนบ้านสีเหลืองมีไว้สำหรับการลงทะเบียนที่พักอาศัย ไม่ใช่แค่ความเป็นเจ้าของ) เจ้าของที่พักอาศัยหลักที่เป็นพลเมืองไทยได้ประโยชน์จากการยกเว้นจำนวนมาก
ที่พักอาศัย — บ้านหลังที่สอง / ที่พักอาศัยเพิ่มเติม / ทรัพย์สินให้เช่า
นี่คือ กลุ่มที่ใช้บังคับกับเจ้าของชาวต่างชาติโดยทั่วไป คอนโดในภูเก็ตที่เป็นของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ที่ใช้เป็นบ้านพักตากอากาศหรือให้เช่าจะอยู่ในหมวดนี้ ไม่มีการยกเว้น — ภาษีเริ่มคิดตั้งแต่บาทแรก
| มูลค่าประเมิน | อัตราภาษี |
|---|---|
| ไม่เกิน 50 ล้านบาท | 0.02% |
| 50–75 ล้านบาท | 0.03% |
| 75–100 ล้านบาท | 0.05% |
| เกิน 100 ล้านบาท | 0.10% |
สำหรับคอนโดในภูเก็ตทั่วไป มูลค่าประเมิน 6 ล้านบาท (ราคาขายมักสูงกว่า มูลค่าประเมินโดยทั่วไปต่ำกว่าราคาขาย 30–50%): ภาษีประจำปี = 0.02% × 6,000,000 = 1,200 บาทต่อปี
สำหรับคอนโดมูลค่าประเมิน 10 ล้านบาท: 0.02% × 10M = 2,000 บาทต่อปี
สำหรับวิลล่ามูลค่าประเมิน 30 ล้านบาท: 0.02% × 30M = 6,000 บาทต่อปี
จำนวนเงินโดยรวมต่ำมาก — ในระดับเดียวกับค่ากาแฟต่อสัปดาห์ ตั้งงบประมาณ 1,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่พักอาศัยของเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่
เกษตรกรรม
อัตราสูงสุด 0.15% พร้อมการยกเว้นจำนวนมากสำหรับที่ดินเกษตรกรรมแท้จริง แทบไม่เกี่ยวข้องกับเจ้าของชาวต่างชาติ (ชาวต่างชาติไม่สามารถเป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรมโดยตรงได้)
พาณิชยกรรม / อุตสาหกรรม
อัตราสูงสุด 1.2% บังคับใช้กับทรัพย์สินที่ใช้เพื่อกิจกรรมเชิงพาณิชย์ — โรงแรม สำนักงาน โรงงาน ค้าปลีก สูงกว่าที่พักอาศัย สำหรับทรัพย์สินของชาวต่างชาติที่ดำเนินการเป็นโรงแรมจดทะเบียน (พบได้น้อยในการเป็นเจ้าของที่พักอาศัยของชาวต่างชาติ) อัตราพาณิชยกรรมจะบังคับใช้
ว่างเปล่าหรือไม่ได้ใช้งาน
อัตราโทษ 0.3% ตั้งแต่บาทแรก เพิ่มขึ้น 0.3% ทุก 3 ปี ที่ทรัพย์สินยังคงว่างเปล่า จนถึงเพดาน 3% ออกแบบมาเพื่อป้องกันการกักเก็บที่ดิน
สำหรับเจ้าของคอนโดชาวต่างชาติ “ว่างเปล่า” หมายความว่ายูนิตไม่ได้ถูกใช้งานอย่างสม่ำเสมอ — แม้แต่การใช้งานส่วนตัวเป็นครั้งคราวหรือการให้เช่าก็ทำให้ทรัพย์สินพ้นจากหมวดว่างเปล่าแล้ว ตรวจสอบกับนักบัญชีชาวไทยหากทรัพย์สินไม่ได้ถูกใช้งานเลยตลอดทั้งปี
การรีเซ็ตปี 2026 — ปีแรกที่ใช้อัตราเต็ม
ในปี 2020, 2021, 2022 และบางปีต่อมา มีพระราชกฤษฎีกาของคณะรัฐมนตรีที่ให้ส่วนลดบางส่วน (โดยทั่วไป 90% ของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ในฐานะมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจยุคโควิดและหลังโควิด การลดดังกล่าวได้รับการอนุมัติเป็นรายปีและไม่ได้ต่ออายุโดยอัตโนมัติ
ณ ต้นปี 2026 ไม่มีพระราชกฤษฎีกาของคณะรัฐมนตรีที่ขยายการลดอัตราภาษีอีกต่อไป ผู้เชี่ยวชาญหลายราย (Lex Bangkok, FRANK Legal & Tax, Dansiam) ระบุว่าปี 2026 เป็นปีแรกที่บังคับใช้อัตราเต็มของ พ.ร.บ. นี่หมายความว่าอัตราข้างต้นใช้บังคับ 100% — จำนวนเงินสัมบูรณ์ที่ค่อนข้างน้อยจะสูงขึ้นบ้างเมื่อเทียบกับใบแจ้งหนี้ในปีก่อนหน้า
ตรวจสอบในพื้นที่ก่อนได้ตัวเลขสุดท้าย: ในบางพื้นที่ อาจมีการลดหรือยกเว้นเพิ่มเติมตามดุลยพินิจขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
กลไกการชำระภาษี
หนังสือแจ้งและวันครบกำหนด
หนังสือแจ้งจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (เทศบาล tessaban หรือ อบต. Or Bor Tor) จะส่งถึงใน ไตรมาสแรกของปี โดยทั่วไปคือเดือนมกราคม–มีนาคม กำหนดชำระคือ เดือนเมษายน ของปีเดียวกัน
สำหรับคอนโดในภูเก็ต หนังสือแจ้งจะส่งไปยังที่อยู่ทางไปรษณีย์ของเจ้าของที่จดทะเบียนไว้ (ซึ่งอาจเป็นตัวทรัพย์สินเอง นิติบุคคล (juristic person) หรือที่อยู่ที่บันทึกไว้ของเจ้าของ) เจ้าของชาวต่างชาติที่ใช้เวลาบางส่วนของปีในต่างประเทศบางครั้งอาจพลาดหนังสือแจ้ง — นิติบุคคล (juristic person) มักจะส่งต่อหรือเก็บไว้ให้
วิธีการชำระ
ช่องทางการชำระ:
- ชำระด้วยตนเองที่สำนักงานเทศบาล tessaban หรือ อบต. Or Bor Tor ในพื้นที่
- ผ่านธนาคารที่ได้รับอนุญาต (ระบุในหนังสือแจ้งว่าธนาคารใดรับชำระสำหรับพื้นที่นั้น)
- ออนไลน์ผ่านระบบชำระเงินขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (แตกต่างกันตามพื้นที่)
- ผ่านนิติบุคคล (juristic person) หากให้บริการสำหรับอาคาร (บางแห่งทำ มักมีค่าบริการเล็กน้อย)
นำหรืออ้างอิงหนังสือแจ้งภาษี ชำระด้วยเงินสด โอนเงินผ่านธนาคาร หรือเช็ค ขึ้นอยู่กับตัวเลือกของหน่วยงาน
บทลงโทษสำหรับการชำระล่าช้า
- เงินเพิ่ม 1% ต่อเดือน (มีเพดาน) จากยอดค้างชำระ
- หลังจากไม่ชำระเป็นเวลานาน ภาษีค้างชำระจะกลายเป็นภาระผูกพันบนทรัพย์สิน
- หลังจากไม่ชำระนานต่อเนื่อง (โดยทั่วไป 3 ปีขึ้นไป) องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นสามารถดำเนินการบังคับชำระหนี้ได้
สำหรับเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ จำนวนเงินสัมบูรณ์ที่ต่ำทำให้การปฏิบัติตามกฎเป็นเรื่องง่าย ระบบโทษมีความสำคัญในหลักการแต่แทบไม่ถูกบังคับใช้กับที่พักอาศัยในทางปฏิบัติ
สิ่งที่ไม่ใช่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในไทยหลายรายการมักถูกสับสนกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง:
ค่าส่วนกลาง (CAM) — ชำระให้กับนิติบุคคล (juristic person) ไม่ใช่ภาษี 50–80 บาท/ตร.ม./เดือนสำหรับโครงการมาตรฐาน สูงกว่าสำหรับโครงการแบรนด์เนม
เงินกองทุนสำรอง (sinking fund) — เงินสำรองทุน ไม่ใช่ภาษี ชำระครั้งเดียวเมื่อซื้อและอาจมีการเติมเป็นครั้งคราว
ค่าสาธารณูปโภค — ไม่ใช่ภาษี
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน (Land Office), ภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT)/อากรแสตมป์ (stamp duty), ภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) — ภาษีธุรกรรมที่ชำระที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) ในวันโอน ไม่ใช่รายปี
ภาษีรายได้จากการให้เช่า — แยกต่างหาก คิดจากรายได้ค่าเช่า ดูที่ ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นภาษีของรัฐบาลประจำปีเพียงรายการเดียวสำหรับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
การเปรียบเทียบ — ไทยกับประเทศอื่น
สำหรับผู้ซื้อชาวต่างชาติที่เปรียบเทียบไทยกับตลาดอื่น:
- ไทย: ประมาณ 0.02% ของมูลค่าประเมินต่อปีสำหรับที่พักอาศัยของชาวต่างชาติทั่วไป = 0.01% ของมูลค่าตลาดโดยประมาณ
- สหรัฐอเมริกา: 0.5%–2.5% ของมูลค่าตลาดต่อปี ขึ้นอยู่กับรัฐและท้องถิ่น
- สหราชอาณาจักร: Council tax แตกต่างกัน; โดยทั่วไป £1,000–3,000/ปีสำหรับทรัพย์สินมูลค่า £500,000
- ฝรั่งเศส: Taxe foncière + taxe d’habitation; รวมประมาณ 1% ของมูลค่าตลาดต่อปี
- สเปน: IBI ประจำปีประมาณ 0.4%–1.1% ของมูลค่าราชการ
- สิงคโปร์: 0%–32% สำหรับที่อยู่อาศัยของเจ้าของ พร้อมการยกเว้นที่อยู่อาศัยหลักจำนวนมาก; 11%–36% สำหรับที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัยของเจ้าของ
ภาษีทรัพย์สินประจำปีของไทยต่ำกว่าประเทศตะวันตกส่วนใหญ่อย่างมีนัยสำคัญ สิ่งที่แลกมาคือไทยเก็บภาษีมากกว่าในระดับธุรกรรม (ค่าธรรมเนียมโอน, SBT, WHT) และผ่านภาษีรายได้จากการให้เช่า
บทสรุปสำหรับผู้ซื้อในปี 2026
กฎสามข้อ:
-
ตั้งงบประมาณ 1,000–10,000 บาทต่อปีสำหรับทรัพย์สินที่พักอาศัยของเจ้าของชาวต่างชาติส่วนใหญ่ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเป็นรายการเล็กน้อย ไม่ใช่ต้นทุนการถือครองหลัก
-
ตรวจสอบว่าหนังสือแจ้งถึงมือแล้ว ให้แน่ใจว่านิติบุคคล (juristic person) หรือผู้จัดการทรัพย์สินส่งต่อหนังสือแจ้งประจำปี อย่าให้หมดอายุและสะสมค่าปรับ
-
อย่าตั้งงบประมาณตามอัตรา 12.5% เดิม ภาษีโรงเรือนและที่ดินก่อนปี 2019 ถูกยกเลิกแล้ว แหล่งใดที่อ้าง 12.5% ว่าเป็นอัตราปัจจุบันนั้นผิด
สำหรับบริบทภาษีที่กว้างขึ้น: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับภาษีรายได้จากการให้เช่า (ภาษีประจำปีที่สำคัญกว่าสำหรับเจ้าของที่ให้เช่า): ภาษีรายได้ค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติในไทย สำหรับภาษีธุรกรรม (ภาษีครั้งเดียวที่สำคัญกว่า): ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ในไทย — กฎ 2% และมาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทย และ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ