ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์ 2% คือภาษีหลักในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในไทย ชำระเป็นเงินสด (โดยปกติเป็นแคชเชียร์เช็ค) ให้กรมที่ดิน (Land Department) ณ วันโอน กลไกนี้ตรงไปตรงมาในหลักการ แต่มีรายละเอียดที่ส่งผลต่อสิ่งที่ผู้ซื้อต่างชาติต้องจ่ายจริง โดยเฉพาะมาตรการกระตุ้น 2568–2569 ที่ลดอัตราให้คนไทยเท่านั้น
บทความนี้ครอบคลุมอัตราค่าธรรมเนียม วิธีคำนวณ ผู้รับผิดชอบ และสิ่งที่ควรเจรจา
อัตราและฐานการคำนวณ
กรมที่ดินเรียกเก็บค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เท่ากับ 2% ของราคาประเมิน เมื่อมีการเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือห้องชุด ใช้กับ:
- การซื้อขาย
- การโอนเป็นของขวัญ (มีข้อยกเว้นจำกัดสำหรับสมาชิกในครอบครัว)
- การโอนตามคำสั่งศาล
- การเปลี่ยนมือกรรมสิทธิ์ส่วนใหญ่รูปแบบอื่น
ฐานคือ ราคาประเมิน ตามฐานข้อมูลของกรมธนารักษ์ ไม่ใช่ราคาขายที่ตกลงกันระหว่างคู่สัญญา สำหรับการซื้อขายมือสองส่วนใหญ่ ราคาขายมักสูงกว่าราคาประเมิน (เนื่องจากราคาประเมินมักต่ำกว่าตลาด 30–50%) เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) จะใช้ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขายที่ประกาศ ดังนั้น 2% จะคำนวณจากตัวเลขที่สูงกว่า
สำหรับการขายของผู้พัฒนาโครงการใหม่ ราคาตามสัญญามักสูงกว่าราคาประเมิน ดังนั้น 2% จะคำนวณจากราคาตามสัญญา
มาตรการกระตุ้น 2568–2569 — สำหรับคนไทยเท่านั้น
ในปี 2567 รัฐบาลได้ออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจโดยลดค่าธรรมเนียมโอนจาก 2% เหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยมูลค่าต่ำกว่า 7 ล้านบาท พร้อมกันนั้นยังลดค่าธรรมเนียมจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% ในเกณฑ์เดียวกัน มาตรการนี้ขยายต่อเนื่องถึงปี 2568 และมีผลบังคับใช้จนถึง 30 มิถุนายน 2569 ตามการรายงานล่าสุด
อัตราลดพิเศษนี้ใช้ได้เฉพาะคนสัญชาติไทยเท่านั้น พระราชกฤษฎีกาจำกัดสิทธิประโยชน์ไว้สำหรับพลเมืองไทยที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อใช้อยู่เองเป็นการส่วนตัว ผู้ซื้อต่างชาติ รวมถึงชาวต่างชาติที่แต่งงานกับคนไทยโดยคู่สมรสต่างชาติเป็นผู้ซื้อที่จดทะเบียน ยังคงจ่ายอัตราเต็ม 2%
บางสำนักนายหน้าสื่อสารว่าต่างชาติอาจได้รับประโยชน์ในยูนิตที่มีมูลค่าต่ำกว่า 7 ล้านบาท ซึ่งไม่ถูกต้อง นักปฏิบัติ (Nishimura & Asahi, FRANK Legal & Tax) ยืนยันข้อจำกัดเฉพาะคนไทย สมมติฐานที่ปลอดภัยในการวางแผนคือต้องจ่าย 2% หากเจ้าหน้าที่ที่ดินใช้อัตราลด ให้ถือเป็นโบนัส
ธรรมเนียมการจ่ายที่เป็นปฏิบัติ
ตามธรรมเนียมปฏิบัติ ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์แบ่งกัน 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย นี่คือความคาดหวังเริ่มต้นในการทำธุรกรรมมือสองเมื่อ SPA ไม่ได้ระบุ
ในทางปฏิบัติ สัดส่วนการแบ่งจะแตกต่างกัน:
- การซื้อขายมือสอง มักใช้การแบ่ง 50/50 หลังการเจรจาบ้าง
- สัญญา SPA ของผู้พัฒนาโครงการใหม่ มักผลักภาระค่าธรรมเนียม 2% เต็มให้ผู้ซื้อ — นี่เป็นส่วนหนึ่งของการเจรจาราคาหลัก
- ดีลที่ผู้ขายเร่งรีบหรือมีแรงกดดัน บางครั้งเพิ่มภาระให้ผู้ซื้อเพื่อแลกกับการลดราคา
- ออฟแพลนที่มีแรงจูงใจด้านตารางการชำระเงิน อาจมีผู้พัฒนารับผิดชอบค่าธรรมเนียมเป็นส่วนลด
ธรรมเนียมปฏิบัติเป็นแค่ค่าเริ่มต้น ไม่ใช่กฎ SPA ควบคุมทุกอย่าง ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าธรรมเนียมโอน การปล่อยให้เป็น “ธรรมเนียมปฏิบัติ” เปิดช่องให้เกิดข้อพิพาทในวันโอน
ตัวอย่างการคำนวณ
ตัวอย่าง 1 — คอนโดมือสองในภูเก็ต ราคาขาย ฿10,000,000 ราคาประเมิน ฿7,000,000
- ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿10,000,000 (ราคาขาย)
- ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿10,000,000 = ฿200,000
- แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿100,000
ตัวอย่าง 2 — คอนโดออฟแพลนในภูเก็ต ราคาตามสัญญา ฿12,000,000 ราคาประเมิน ฿8,000,000 ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด
- ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿12,000,000 (ราคาตามสัญญา)
- ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿12,000,000 = ฿240,000
- ผู้ซื้อรับผิดชอบทั้งหมด: ฿240,000
ตัวอย่าง 3 — โอนที่ดินวิลล่าภูเก็ตให้บริษัทที่คนไทยถือหุ้นใหญ่ ฿25,000,000
- ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿25,000,000
- ค่าธรรมเนียมโอน: 2% × ฿25,000,000 = ฿500,000
- แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿250,000
ตัวอย่าง 4 — คอนโดมือสอง ฿6,000,000 ซื้อโดยคนสัญชาติไทย (มาตรการกระตุ้นใช้ได้)
- ค่าที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินกับราคาขาย: ฿6,000,000
- ค่าธรรมเนียมโอนพร้อมมาตรการกระตุ้น: 0.01% × ฿6,000,000 = ฿600
- แบ่ง 50/50: ฝ่ายละ ฿300
- (สำหรับผู้ซื้อต่างชาติในยูนิตเดียวกัน: 2% × ฿6,000,000 = ฿120,000)
มาตรการกระตุ้นนี้สร้างความแตกต่างด้านต้นทุนจริงที่มีนัยสำคัญสำหรับธุรกรรมมือสองของคนไทย สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ ความไม่สมดุลนี้คงอยู่ถาวรในขณะนี้
ค่าใช้จ่ายที่รวมในวันโอน
ในวันโอน ผู้ซื้อมักชำระที่สำนักงานที่ดิน (Land Office):
- ส่วนแบ่งค่าธรรมเนียมโอนของผู้ซื้อ
- ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการเช่า (1% ของค่าเช่าทั้งหมด) หากเป็นสิทธิการเช่าระยะยาว (leasehold)
- อากรแสตมป์ (stamp duty) 0.1% สำหรับการเช่าหากเป็น leasehold
- ค่าธรรมเนียมตรวจสอบโควต้าต่างชาติ (เล็กน้อย สำหรับคอนโดเท่านั้น)
- ค่าธรรมเนียมธุรการต่าง ๆ จำนวนเล็กน้อย
ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดิน (Land Office) รวมทั้งหมดสำหรับการโอนคอนโดของผู้ซื้อต่างชาติทั่วไป (แบ่ง 50/50 กับผู้ขาย): ฿100,000–150,000 ต่อมูลค่าทรัพย์สิน ฿10 ล้าน
สำหรับรายละเอียดภาษีทั้งหมด รวมถึงภาษีธุรกิจเฉพาะ (Specific Business Tax, SBT) อากรแสตมป์ (stamp duty) และภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) (ซึ่งโดยธรรมเนียมเป็นของผู้ขาย): ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026
ค่าธรรมเนียมจดจำนอง — มาตรการกระตุ้นเฉพาะคนไทยเช่นกัน
ควบคู่กับค่าธรรมเนียมโอน ค่าธรรมเนียมจดจำนองมาตรฐาน 1% ถูกลดเหลือ 0.01% ภายใต้มาตรการกระตุ้นปี 2568–2569 เดียวกัน โดยมีข้อจำกัดเฉพาะคนไทยเหมือนกัน ผู้ซื้อต่างชาติที่ได้รับสินเชื่อธนาคารไทย (ซึ่งหายาก) สำหรับคอนโดที่ต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อ ยังคงจ่ายอัตราเต็ม 1%
สำหรับผู้ซื้อต่างชาติส่วนใหญ่เรื่องนี้ไม่เกี่ยวข้องในทางปฏิบัติ เพราะธนาคารไทยแทบไม่ปล่อยสินเชื่อให้ต่างชาติสำหรับที่อยู่อาศัย แต่เป็นส่วนหนึ่งของพระราชกฤษฎีกาเดียวกัน
การเจรจาใน SPA
การจัดสรรค่าธรรมเนียมโอนเป็นหนึ่งในรายการที่เจรจาได้ง่ายกว่าใน SPA มีสามรูปแบบ:
1. แบ่ง 50/50 (ค่าเริ่มต้น) สมเหตุสมผลที่สุด ตรงกับธรรมเนียมปฏิบัติ อธิบายได้ง่าย
2. ผู้ซื้อจ่ายทั้งหมด (SPA ของผู้พัฒนา) พบบ่อยในโครงการใหม่ บางครั้งสามารถเจรจาให้เป็น 50/50 หรือให้ผู้ขายรับผิดชอบบางส่วนเป็นการลดราคาได้
3. ผู้ขายจ่ายทั้งหมด (ผู้ขายเร่งรีบ มีแรงกดดัน หรือมีแรงจูงใจเชิงโครงสร้าง) พบน้อยกว่า ปรากฏเมื่อผู้ขายต้องการปิดดีลรวดเร็วและชัดเจน
สำหรับผู้ซื้อต่างชาติ การเจรจาที่เป็นจริงได้:
- สำหรับมือสอง: ยืนกรานขอ 50/50 เว้นแต่ราคาสะท้อนว่าคุณจ่ายมากกว่า
- สำหรับออฟแพลนจากผู้พัฒนา: พยายามเจรจาให้เป็น 50/50 หากผู้พัฒนายืนกราน ให้รวม 2% ไว้ในต้นทุนรวม
- สำหรับผู้ขายเร่งรีบหรือมีแรงกดดัน: ขอให้ผู้ขายรับผิดชอบทั้งหมดเป็นส่วนหนึ่งของข้อเสนอที่ชัดเจน
ข้อพิพาทในวันโอน
ข้อพิพาทเกี่ยวกับการจัดสรรค่าธรรมเนียมโอนบางครั้งปะทุขึ้นที่สำนักงานที่ดิน (Land Office) เมื่อ SPA ไม่ได้ระบุหรือระบุไม่ชัดเจน เจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินไม่ได้เลือกข้าง — พวกเขาเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ส่วนการแบ่งกันระหว่างคู่สัญญาเป็นเรื่องที่คู่สัญญาต้องแก้ไขเอง
หากมาถึงสำนักงานที่ดินโดยไม่มีความชัดเจนว่าใครเป็นผู้จ่าย คาดว่าจะเกิด:
- การเจรจา 30 นาทีในทางเดิน
- แรงกดดันให้ “จ่ายไปก่อนแล้วค่อยตกลงกันทีหลัง”
- ความเสี่ยงที่การโอนจะล่าช้าหากไม่มีฝ่ายใดยอมจ่าย
วิธีแก้คือระบุให้ชัดเจนใน SPA ต้นทุนของความชัดเจนในสัญญาเป็นศูนย์ แต่ต้นทุนของการแก้ไขข้อพิพาทที่สำนักงานที่ดินมีจริง (การโอนล่าช้า ความสัมพันธ์ที่ตึงเครียด การเดินทางพิเศษหากต้องนัดใหม่)
ความหมายสำหรับผู้ซื้อในปี 2569
สามกฎ:
-
ตั้งงบ 2% เต็มสำหรับผู้ซื้อต่างชาติ อย่าวางแผนด้วยมาตรการกระตุ้น 0.01% เพราะไม่ใช่สำหรับคุณ
-
เจรจาการแบ่งใน SPA ไม่ใช่วันโอน ระบุให้ชัดเจนว่าใครจ่าย ใช้ค่าเริ่มต้น 50/50 สำหรับมือสอง ผลักกลับหากถูกเรียกให้จ่าย 100% ในสัญญาผู้พัฒนาที่ราคาไม่ได้ลดลง
-
ชำระส่วนแบ่งผู้ซื้อด้วยแคชเชียร์เช็คสั่งจ่ายสำนักงานที่ดิน จัดเตรียมเช็คก่อนวันโอนหนึ่งวัน อย่านำเงินสดสำหรับธุรกรรมขนาดอสังหาริมทรัพย์
สำหรับบริบทภาษีในภาพรวม: ภาษีและค่าธรรมเนียมเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย — ครบทุกรายการปี 2026 สำหรับขั้นตอนสำนักงานที่ดิน: วันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในประเทศไทย — เกิดอะไรขึ้นจริงๆ สำหรับภาษีหัก ณ ที่จ่าย (withholding tax) (ภาษีหลักของผู้ขาย): ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย — วิธีที่สำนักงานที่ดินคำนวณ สำหรับการเจรจา SPA: สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (SPA) ในประเทศไทย — สิ่งที่ชาวต่างชาติควรรู้