外汇交易表 (FET, Foreign Exchange Transaction Form) 是证明泰国公寓购房资金来源于境外外币的凭证文件。它是外国买家本国银行账户与土地办公室 (Land Office) 要求之间的桥梁——土地办公室要求外籍名义登记公寓必须使用境外资金。
对于外国公寓买家而言，FET 表格是强制要求：没有 FET，无法完成公寓产权登记。操作流程并不复杂，但时效、有效期和文件完整性至关重要。
FET 表格是什么
FET 表格（旧称 Tor Tor 3，ธ.ต.3）由泰国银行在外币汇入泰国并兑换为泰铢时出具，记录以下信息：
- 买方全名（与护照一致）
- 原始外币金额（USD、EUR、SGD 等）
- 银行兑换后收到的泰铢等值金额
- 用途代码，注明交易性质（通常为”购买公寓”或同等表述）
- 出具日期及银行参考编号
该表格印制于泰国银行 (Bank of Thailand) 规定的专用纸张上，加盖泰国商业银行印章并签署。它是境外资金汇入泰国并完成外币兑换的官方凭证。
FET 表格为何重要
《公寓法》第 19 条要求外国公寓买家须从境外汇入购房资金。土地办公室 (Land Office) 以 FET 表格作为书面证明。没有此表格，土地办公室将拒绝以外籍名义登记房产单元。
这一要求是《公寓法》境外资金规定最简洁的执行方式：无需追溯复杂的银行转账记录和货币兑换流程，泰国商业银行直接以标准化表格为入境汇款出具证明，土地办公室核验表格即视为满足要求。
FET 表格还有第二个用途：日后出售房产时，FET 有助于将出售所得资金汇回境外，避免外汇管制问题。原始 FET 证明了境外外币的汇入记录；出售所得中不超过该金额的部分，可以资金归还名义汇出，而非作为新的对外货币输出处理。
如何获得 FET 表格
标准流程如下：
第一步：从您本国银行向泰国银行汇入外币。 收款的泰国银行账户可以是：
- 您本人的泰国银行账户（以您的名义开户）
- 您律师的代管账户 (escrow)
- 卖方账户（较少见，用于 FET 目的时通常以本人账户最为简洁）
第二步：注明用途代码。 汇款指令中应注明用途为”购买公寓”（或按银行系统对应的代码填写）。用途代码将触发 FET 出具流程。
第三步：必须使用外币。 USD、EUR、SGD、GBP、AUD 均可——不可使用泰铢。从境外汇入的泰铢计价转账不符合要求；资金必须为外币，由泰国银行完成兑换。
第四步：收取 FET 表格。 单笔超过 $50,000 的汇款将自动触发 FET 出具；金额较小时，可能需要向收款泰国银行提交书面申请。表格通常在银行收到汇款后 1–3 个工作日内出具。
第五步：保留原件。 过户当天须将 FET 原件（非复印件）带至土地办公室 (Land Office)，同时保留若干复印件备查。
FET 表格的常见问题
问题一：FET 表格过期（超过约 6 个月）。 部分土地办公室对超过约 6 个月的 FET 表格提出异议。如果过户时间推迟超过这一期限，请通过同一家银行重新汇入一笔款项——即使金额较小（$5,000–$10,000），也足以生成一份新的 FET 表格，证明近期仍有外币资金汇入。
问题二：收款人姓名有误。 FET 表格上的姓名必须与产权登记所用的买方姓名一致。如果汇款打至律师的代管账户，FET 上显示的是律师姓名而非您本人——土地办公室 (Land Office) 可能不予受理。建议尽量使用您本人的泰国银行账户。
问题三：金额有误。 FET 表格应显示外币金额及兑换后的泰铢等值金额，且泰铢等值金额至少应等于购房价格（部分 FET 情形下为其中一部分，须有书面说明）。
问题四：缺少用途代码。 若原始汇款未注明”购买公寓”用途代码，银行可能不会自动出具 FET 表格。可向银行提交书面申请并附上支持文件加以解决。
问题五：多笔小额汇款。 若购房资金分多笔小额汇款汇入而非一次性大额转账，您可能持有多张金额较小的 FET 表格，合计达到购房总价。大多数土地办公室接受这种情况；建议事先与您所在地区的土地办公室确认。
汇款时机——何时汇入资金
为确保过户当天顺利进行：
- 过户当天前 5–10 个工作日：从您本国银行发起汇款。国际电汇通常需要 1–3 个工作日到账，之后才可出具 FET 表格。
- 过户当天前 3–5 天：确认泰国银行已出具 FET 表格，领取原件。
- 过户当天前 1–2 天：在同一泰国银行办理用于支付尾款及过户费用的银行本票。
- 过户当天：携带 FET 原件及银行本票前往土地办公室 (Land Office)。
过户当天最常见的失败原因：资金汇入过晚，FET 表格尚未出具，导致过户延期。
哪些情况不需要 FET 表格
FET 要求仅适用于以外籍名义登记公寓永久产权 (freehold)。以下情况不适用：
- 长期租赁权 (leasehold) 登记（外国人取得注册租赁权）：要求不同，FET 有时须提供，有时不需要
- 泰籍配偶购房（泰籍配偶以本人名义购买土地）：无需 FET（泰籍配偶的购房对土地办公室 (Land Office) 而言不属于外籍交易，但泰籍配偶声明本身有其他要求）
- 第 96 条之二基于投资的外籍购地：须提供不同文件，该投资额 ฿4,000万 对应的文件相当于 FET
- 继承转让：适用不同规则
对于非公寓永久产权的结构，您的律师将就等效的境内资金文件要求提供建议。
买家须知
对于在普吉岛购买外籍公寓的买家：
第一点：提前 5–10 天安排 FET 时机。 汇款时留有余量，不要拖到最后一刻。
第二点：使用您本人的泰国银行账户。 最简洁的方式——您的姓名、您的账户、您的 FET 表格。除非律师有特别建议，否则避免通过律师代管账户 (escrow) 转账。
第三点：清晰注明用途代码。 填写”购买公寓”或同等表述，银行需要此信息方可出具 FET 表格。
第四点：保留 FET 原件。 过户当天在土地办公室 (Land Office) 须出示原件。同时保留复印件备查——日后出售时还需凭此将所得资金汇回境外。
更广泛的交易背景，请参阅：外国人在泰国购房全流程指南 和 泰国土地办公室产权转让日——实际流程详解。《公寓法》法律框架，请参阅：泰国公寓法——外籍人士购置公寓的法律依据 和 外国人在泰国购房——可以拥有和不可以拥有的产权类型。