无论业主居住在何处，泰国房产的租金收入均须在泰国纳税。规则明确：按毛租金扣除30%标准费用（或实际支出），再按累进个人所得税税率计算，分半年度和年度两次申报。复杂之处在于边界情形——非居民业主若未申报，将默认适用15%的统一预扣税，通常高于正常申报所得税额；而短期租赁则可能在《酒店法》合规风险之外，额外触发增值税登记义务。
本文全面介绍外籍业主在普吉岛及泰国其他地区取得租金收入的税务处理方式。
基础概念——哪些属于租金收入
泰国来源的租金收入包括：
- 长期住宅租赁（租期1年及以上）
- 短期租赁（Airbnb、Booking.com、日租/周租）
- 含家具或不含家具的出租
- 直接出租或通过物业管理公司出租
- 以泰铢或其他货币收取的租金（收取时按当日汇率折算为泰铢）
应税收入为实收毛租金。可退还的押金不计入收入。预付租金在收取当年计入收入。房客自付、按成本结算的水电费通常不计入收入（请向会计师确认）；加价收取的部分则须计入。
泰国来源的租金收入在泰国始终应税——包括非居民业主、全年大部分时间居于海外的业主，以及从未踏足泰国的业主。房产在泰国，租金即为泰国来源收入。
30%标准扣除
泰国个人所得税法赋予房东两种选择：
选项一——30%标准扣除。 自动适用，无需任何凭证。涵盖维护费、修缮费、折旧、物业管理费、保险及其他持有成本。以毛租金为基数，剩余70%为视同净租金收入。
选项二——实际记录支出。 以凭证记录实际成本：管理费、公共区域维护费（CAM）、储备基金年摊费用、水电扣减、房产税、保险、维修费、广告费、折旧。实际总额即为可扣除金额。
对大多数外籍业主而言，30%标准扣除更为简便，且通常高于实际成本。仅当有充分理由认为实际成本超过30%时——例如大规模翻新、高额管理费或其他特殊高成本情形——才考虑改用实际支出申报。
累进个人所得税税率
扣除后，净租金收入并入业主在泰国的全部应税收入，按泰国累进个人所得税税率计算：
| 净应税收入 | 边际税率 |
|---|---|
| 0–15万泰铢 | 0% |
| 15万01–30万 | 5% |
| 30万01–50万 | 10% |
| 50万01–75万 | 15% |
| 75万01–100万 | 20% |
| 100万01–200万 | 25% |
| 200万01–500万 | 30% |
| 500万01以上 | 35% |
净应税收入前15万泰铢免税。个人免税额（6万泰铢本人免税额及赡养亲属减免）可进一步降低应税基数。
对大多数仅出租一套房产的外籍业主而言，租金收入通常落在5%至15%的边际税率区间——经30%扣除及15万泰铢免税后，实际税率通常为毛租金的5%至10%。
两种申报表——PND.94与PND.90
泰国个人所得税要求房东进行两次申报：
PND.94——半年度申报表，截止日期为当年9月30日。申报1月至6月的收入，所缴税款作为年度税款的预缴。
PND.90——全年申报表，截止日期为次年3月31日。申报全年总收入（含已在 PND.94 中申报的半年收入）。计算最终应缴税额，抵扣 PND.94 预缴税款后补缴差额（或申请退税）。
两种申报均可在当地国税厅 (Revenue Department) 办公室、电子申报系统在线办理，或委托税务代理人代理。外籍业主通常选择税务代理人——常规申报的代理费用约为每次5,000至15,000泰铢。
房客代扣税——5%的注意事项
当泰国公司房客向个人房东支付租金时，房客须代扣5%的租金并向国税厅 (Revenue Department) 缴纳，同时向房东开具代扣税凭证。房东可在 PND.90 年度申报时将该代扣税款抵扣应缴税额。
此规定仅适用于房客为泰国法人 (juristic person) 的情形——个人房客不适用。对于将房产出租给个人的外籍业主（住宅租赁的常见情形），无需由房客代扣税款。
对于出租给企业的业主（服务式公寓、商业租客），到账租金已扣除5%，可通过 PND.90 申报予以退回。
非居民房东——默认15%统一预扣税
若外籍房东未在泰国申报税务，法律将对泰国来源租金收入适用默认的15%统一预扣所得税 (withholding tax)。该税率较高——对大多数房东而言，高于按正常 PND.90 计算所得的税额。
解决方法：申请泰国税号，正常申报 PND.90。税号由国税厅 (Revenue Department) 签发，申请通常需要一至两天。持有税号后，即可像居民房东一样申报 PND.94 和 PND.90，享受30%扣除，适用累进税率，缴纳实际（更低）的税款。
非居民申报人的申报流程与居民基本相同，但有以下区别：
- 以非居民身份申报，部分免税额受到限制
- 不能申报泰国税务居民专属的税收抵免
- 即使泰国来源收入低于居民申报门槛，也可能须进行申报
在泰居住不足180天的业主：以非居民身份申报。居住183天及以上的业主：以居民身份申报（详见下文”税务居民”部分）。
税务居民——183天标准
若您在一个日历年内在泰国居住183天或以上，泰国将视您为税务居民。税务居民须就以下收入纳税：
- 汇入泰国的境外收入（2024年起规则发生重大变化，详见下文）
- 所有泰国来源收入
非居民仅就泰国来源收入纳税。
对房产业主而言，租金收入无论居民身份如何均为泰国来源收入。183天标准影响的是境外薪资、股息、资本利得等其他收入的税务处理，而非租金收入。
2024年变化：国税厅令 Por. 161/2566（自2024年1月1日起生效）堵塞了长期存在的漏洞——此前，境外收入在取得当年结束后汇入泰国可免税。自2024年起，泰国税务居民汇入的任何境外收入均须缴税，无论该收入何时取得。LTR 签证 (Long-Term Resident) 持有人可豁免此项汇款税——详见泰国 LTR 签证与房产购买——USD 50万投资资格详解。
增值税——180万泰铢门槛
纯住宅租赁（不动产出租）免征增值税。 长期租客支付的住宅租金不触发增值税。
当租赁活动被认定为酒店或服务式公寓业务时，须缴纳增值税——通常包括以下情形：
- 短期租赁（30天以下，日租/周租）
- 同时提供附加服务（清洁、早餐、礼宾服务、每日更换毛巾/床上用品）
- 以酒店模式经营
当该活动须缴纳增值税且年度总收入超过 ฿180万时，须强制登记增值税。此后所有租金收入均须缴纳7%增值税，业主可就部分支出申请进项增值税抵扣。
180万泰铢门槛按业主合并计算，覆盖其名下所有房产。对于拥有多套短期租赁房产、总收入超过门槛的业主，登记增值税不可避免。
对普吉岛短期租赁投资者而言：增值税门槛与《酒店法》合规风险相叠加。若短期租赁收入超过180万泰铢却未登记增值税，除无证经营酒店的法律风险外，还将面临额外的逃税风险。
旧《房屋土地税》——已废止
泰国此前对年租金价值征收12.5%的房屋土地税。该税已于2019年《土地和建筑税法》颁布后废止，由土地和建筑税取代，后者税率大幅降低（大多数外籍持有公寓约为评估价值的0.02%），且按持有房产而非租金收入征收。
部分较旧的网络资料仍引用12.5%的税率，该税率已不再适用，请勿重复计算。
计算示例
示例一——居民外籍业主，1套房产，年租金80万泰铢
- 毛租金：800,000
- 30%标准扣除：-240,000
- 视同净租金：560,000
- 个人免税额（单身）：-60,000
- 净应税收入：500,000
- 个人所得税计算：
- 0–15万，税率0% = 0
- 15万01–30万，税率5% = 7,500
- 30万01–50万，税率10% = 20,000
- 合计：27,500
- 租金实际税率：约为毛租金的3.4%
示例二——非居民外籍业主，1套房产，年租金80万泰铢，未在泰国申报税务
- 毛租金：800,000
- 15%统一预扣税 (withholding tax)：120,000
- 实际税率：毛租金的15%
在此示例中，未申报者缴纳的税款约为正常申报者的5倍。申报的必要性显而易见。
示例三——居民外籍业主，2套房产，总租金250万泰铢，其中短期租赁180万泰铢
- 毛租金：2,500,000
- 30%标准扣除：-750,000
- 净租金：1,750,000
- 个人免税额：-60,000
- 净应税收入：1,690,000
- 个人所得税计算：
- 0–15万税率0%，15–30万税率5%，30–50万税率10%，50–75万税率15%，75–100万税率20%，100–169万税率25%
- 合计：约258,000
- 增值税风险：短期租赁部分（180万）达到门槛——可能须登记增值税，对短期租赁部分加征7% = 约126,000
- 含增值税综合实际税率：约占毛租金的15%
收入较高时，短期租赁部分是税务复杂性的主要来源。长期租赁的税务处理相对简单。
外籍业主常见误区
1. 完全不申报。 期望国税厅 (Revenue Department) 不会察觉。该部门正日益加强租赁挂牌信息与税务申报的交叉核查，未申报者将面临补税及罚款。
2. 仅申报年度报表（PND.90），跳过半年度报表（PND.94）。 对于租金收入较高的房东，PND.94 是必须申报的。漏报将触发罚款。
3. 将短期租赁按长期租赁处理。 国税厅 (Revenue Department) 会对租赁类型进行审计。日租/周租属于短期租赁，适用不同的增值税和《酒店法》分析框架。
4. 同时申请30%标准扣除和实际支出扣除。 两者只能二选一，选择金额较高的一项。
5. 未申请泰国税号。 税号申请流程简便，持有税号才能正常申报。未持有税号将默认适用15%统一税率。
6. 未在母国申报。 许多外籍业主还须向其母国税务机关（美国、英国、澳大利亚等）申报泰国租金收入。税收协定通常允许抵扣已在泰国缴纳的税款，但申报义务通常依然存在。
对2026年购房者的建议
三条原则：
-
申请泰国税号，规范申报 PND.94/PND.90。 正规申报的实际税率为5%至10%，远低于未申报者须承担的15%统一预扣税。
-
除非有特殊原因，否则采用30%标准扣除。 更简便，通常也高于实际成本。
-
分别记录短期和长期租赁数据。 两者的税务处理、增值税风险及《酒店法》合规风险均不相同，混合记录将在审计时造成问题。
更多税务背景，请参阅：在泰国购房时的税费全解析——2026年完整指南。《酒店法》及短期租赁风险，请参阅：泰国短租与《酒店法》2004——Airbnb 现状与普吉岛执法。租金回报率背景，请参阅：普吉岛租金回报率——投资者的实际收益。仅适用于境外来源收入的 LTR 签证 (Long-Term Resident) 税收豁免，请参阅：泰国 LTR 签证与房产购买——USD 50万投资资格详解。